Азаматтардың мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үй-жайларды жекешелендіру жөніндегі заңнаманы қолданудың сот практикасы туралы

      Ескерту. Тақырыбы және деректемелері жаңа редакцияда – ҚР Жоғарғы Сотының 28.11.2024 № 2 (алғашқы ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі) Нормативтік қаулысымен.

      ХАБАРЛАНДЫРУ

      Мемлекеттік тұрғын үй қорынан жекешелендiруге қатысты дауларды шешу кезiнде заңнаманы қолдану практикасында туындайтын кейбір мәселелердiң айқын еместігін атай отырып, Қазақстан Республикасы Жоғарғы Сотының жалпы отырысы соттарға мынадай түсіндірмелер беруге қаулы етедi:

      1. Қазақстан Республикасының Конституциясы (бұдан әрі - Конституция), Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі (бұдан әрі – АК), "Тұрғын үй қатынастары туралы" 1997 жылғы 16 сәуiрдегi № 94 Қазақстан Республикасының Заңы (бұдан әрі – Заң)", "Мемлекеттік мүлік туралы" 2011 жылғы 1 наурыздағы № 413-IV Қазақстан Республикасының Заңы (бұдан әрі – Мемлекеттік мүлік туралы заң)" тұрғын үйді жекешелендіру тәртібін регламенттейтін негізгі заңнамалық актілер болып табылады.

      Жалдаушылардың заңнамада белгіленген мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғынжайды жекешелендіру құқықтары мемлекеттік басқару органдары мен жергiлiктi өкiлеттi және атқарушы органдардың актілерімен шектелуі мүмкін емес. Мұндай актілер қабылданған кезден бастап жарамсыз болып табылады және қолданылмауға тиіс (АК-нің 3-бабының 6-тармағы).

      2. Заңнаманы қолдану кезiнде тұрғын үй-жайды мемлекеттік тұрғын үй қорынан Заңды қабылдағанға дейiн алған азаматтардың тұрып жатқан үй-жайды Қазақстан Республикасы Тұрғын үй кодексiнде және басқа да заңнамалық актілерде көзделген қағидалар бойынша жекешелендiруге құқығы бар екенiн ескерген жөн.

      Қазақстан Республикасының азаматтары Қазақстан Республикасының аумағында мемлекеттік тұрғын үй қорынан бір тұрғынжайды ғана жекешелендіруге құқылы. Тұрғынжайды купондық тетік арқылы жекешелендіруге қатысу және негізгі жалдаушының отбасы мүшесінің бұрын жекешелендірілген тұрғынжайда елу пайыздан кем үлесінің болуы, кейіннен оның мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғынжайды жекешелендіру құқығын іске асыруына кедергі болмайды.

      Азаматтарға мемлекеттік тұрғын үй қорынан берілетін тұрғын үй-жай Заң қолданысқа енгізілгеннен кейін онда көзделген тәртіппен және шарттар бойынша жекешелендiруге жатады.

      3. Мемлекеттік кәсіпорындар, мекемелер, ұйымдар өзге меншік нысанына ауысқан кезде немесе оларды таратқан кезде кәсіпорындардың шаруашылық жүргізуіндегі немесе мекемелердің жедел басқаруындағы тұрғын үй қоры осы кәсіпорындар мен мекемелердің, өзге де заңды тұлғалардың құқық мирасқорларының шаруашылық жүргізуіне немесе жедел басқаруына не жергілікті атқарушы органның қарамағына азаматтардың барлық тұрғын үй, соның ішінде тұрғынжайды жекешелендіру құқықтарын сақтай отырып, белгіленген тәртіппен берілуге тиіс. Сонымен бірге, егер меншік нысанын өзгерткен мемлекеттік кәсіпорындар мен мекемелердің құқық мирасқорлары өз қаражатының есебінен тұрғын үй-жайлар салса немесе сатып алса, онда мұндай үй-жайларды жалдау шарты бойынша онда тұратын адамдар тек меншік иесінің келісімімен жекешелендіре алады.

      4. Жалдаушы тұратын тұрғын үй-жайды жекешелендіруден бас тартуы ауыртпалық түсіретін әкімшілік акт болып табылатынын ескере отырып, мұндай адамдардың талап қоюлары әкімшілік іс жүргізу тәртібімен қаралуға жатады.

      Осындай талап қоюлар берілген кезде мемлекеттік баж "Салық және бюджетке төленетін басқа да міндетті төлемдер туралы" Қазақстан Республикасы Кодексінің (Салық кодексі) 610-бабы 1-тармағының 2) тармақшасында көрсетілген мөлшерде алынуы тиіс (бұдан әрі – Салық кодексі).

      Ортақ бірлескен меншіктен үлесін бөлу туралы талап қойған, тұрғын үй-жайдың мұра қалдырушыға тиесілігі жөнінде уәж келтірген, жекешелендірілген тұрғын үй-жайға үміткер адамдардың талап қоюынан, сондай-ақ мұра қалдырушының тiрi кезiнде жекешелендiру тиiсiнше ресімделмеген жағдайда, адамдардың талап қоюлары азаматтық сот ісін жүргізу тәртібімен қаралады.

      Мұндай талап қоюлар бойынша мемлекеттік баж Салық кодексінің 610-бабы 1-тармағының 1) тармақшасына сәйкес мүліктік сипаттағы талап қою сияқты төленеді.

      5. Заңның 13-бабының 2-тармағына сәйкес жекешелендiрiлген тұрғынжай жалдаушының және онымен тұрақты бiрге тұратын барлық отбасы мүшелерiнiң, оның iшiнде уақытша тұрмайтындарының, егер олардың арасындағы шартта өзгеше көзделмесе, ортақ бiрлескен меншiгiне өтедi.

      Осыған орай, нақты iстердi қарау кезiнде жекешелендірілетін пәтерде немесе үйде тұруға құқығы бар барлық адамдар, олардың жекешелендiру шартына қатыстылығы анықталуы қажет. Сонымен қатар заң талаптарына сай өздері тұрып жатқан тұрғын үй-жайды Қазақстан Республикасында тұрақты тұратын азаматтар кәмелетке толған барлық отбасы мүшелерiнiң келісімiмен бiр-ақ рет меншігіне сатып алуға құқығы бар екенін ескерген жөн. Бұл ретте, меншiк иесiнiң отбасы мүшелерi болып табылмайтын және оның тұрғынжайында жалға алу құқығымен тұрып жатқан азаматтардың Қазақстан Республикасының заңнамасында белгiленген тәртіппен және шарттар бойынша мемлекеттік тұрғын үй қорынан кейіннен алған басқа тұрғынжайды меншiгiне жекешелендiру тәртібімен алуға құқығы бар.

      6. Тұрғын үй-жайды оны пайдаланушының бiрiнiң меншiгiне беру шартының заңдылығы туралы дау туындаған жағдайда мүдделi адамдардың талаптары бойынша мұндай үй-жайға құқық белгілейтін құжаттарды сот мәмiленiң жарамсыздығын тану үшiн азаматтық заңнамада белгiленген негiздер бойынша толық немесе ішінара жарамсыз деп тануы мүмкiн (АК-нiң 4 тарауы).

      7. Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2013 жылғы 2 шілдедегі № 673 қаулысымен бекітілген, Мемлекеттік тұрғын үй қорынан берілетін тұрғын үйлерді жекешелендіру қағидаларының (бұдан әрі - Жекешелендіру қағидалары)" 7-тармағында мемлекеттік тұрғын үй қорынан өздері тұрып жатқан тұрғынжайларды меншігіне өтеусіз алатын тұрғын үй құқықтық қатынастарының субъектілері санамаланған. Жекешелендіру туралы шарт осындай жеңілдіктері бар адамға ғана ресімделеді. Мұндай жағдайларда жекешелендірілетін үй-жай кәмелетке толған отбасы мүшелерінің келісімімен аталған жеңілдікті пайдаланатын адамның және оның отбасы мүшелерінің ортақ бірлескен меншігіне өтеді. Жекешелендірілген үй-жайдың иесі жекешелендіру туралы шартқа енгізілмеген адамдарды өз қалауы бойынша тұрғын үйден шығара алмайды.

      Мұндай дауларды шешу кезiнде шығаруға қарсы адамдардың дәлелдері мен қарсылықтарын анықтай отырып, соттар жеңiлдiктерді пайдаланатын отбасы мүшесінің атына меншік құқығын ресімдеуге олар келісім берген мән-жайларды және шарттарды тексеруге тиіс.

      Қажет болған жағдайларда жекешелендiруден бас тарту кезiнде азаматты жаңылыстырған не оның өз әрекетiнiң мәнiн түсiнуге қабілеті болмаса немесе меншiк иесi мұндай бас тартудың шарты жөнiндегi уағдаластықты бұзса, азаматтарға тұрғын үй-жайды жекешелендiру жөнiнде бекiтiлген шартты жарамсыз деп тану бойынша қарсы талап қою құқығын түсiндiру қажет.

      8. Жалдаушымен бiрге тұратын және оның отбасы мүшелерi болып табылатын кәмелетке толмаған адамдар Заңның 22-бабына сәйкес тұрғын үй-жайды жалға алу шартынан туындайтын тең құқыққа ие болғандықтан, олар тұрып жатқан үй-жайды жекешелендiрген жағдайда кәмелетке толған адамдармен (пайдаланушылармен) бiрдей осы тұрғын үй-жайға ортақ бiрлескен меншiктiң қатысушылары болады.

      Жекешелендiру шартына отбасының кәмелетке толмаған мүшесiн енгізбеу салдарынан оның меншікке құқығы бұзылған жағдайда, кәмелетке толмағанның ата-анасы немесе оның мүддесiн бiлдiретiн басқа адамдар тұрғын үй-жайдың басқа меншік иелерінің келісімімен отбасының кәмелетке толмаған мүшесiн жекешелендіру шартына енгізу туралы арызбен тұрғын үйді жекешелендіру органдарына жүгінуге құқылы.

      9. Жекешелендiрiлген тұрғын үй-жайдың меншiк иесi болған азаматтар АК-нің 188-бабына сәйкес басқа тұлғалар мен мемлекет құқықтарын және заңмен қорғалатын мүдделерiн бұзбастан, оны өз қалауымен иеленуге, пайдалануға және оған билік етуге құқылы.

      Осыған орай жекешелендiру тәртібімен сатып алынған тұрғын үй-жай осы үй-жайда тұрып жатқан азаматтардың ортақ меншiгiне өтетiндiктен, меншікке қатысушының жеке біреуі мұндай меншiктiң бiр бөлiгiн үлестік меншігі белгіленгеннен кейін ғана иеліктен шығара алатынын ескерген жөн. Жекешелендiрiлген пәтердiң үлестiк меншiгiне қатысушының бірі өзінің үлесін бөтен адамға сатуы, егер қалған меншік иелері өздерінің басымдықпен сатып алу құқығынан бас тартқан немесе осы құқықты АК-нің 216-бабында көзделген мерзімнің ішінде жүзеге асырмаған жағдайда ғана мүмкін болады.

      10. Азаматтардың ортақ меншiгiне жекешелендiру тәртібімен берiлген тұрғын үй-жайды айырбастау (алмастыру) барлық ортақ меншiкке қатысушылардың келісімiмен ғана мүмкiн болады.

      11. Заңнамалық актілерде көзделген жағдайларда және тәртiппен меншiк иесiнiң мiндеттемелерi бойынша жер учаскесiмен бiрге тұрғынжайға өндіріп алуды қолдануды, үй орналасқан жер учаскесiн мемлекет мұқтажы үшiн мәжбүрлеп алуды (сатып алу), реквизициялауды және тәркiлеуді, сондай-ақ АК-де көзделген өзге де жағдайларды қоспағанда, Заңның 29-бабына орай тұрғын үйге меншiк құқығын күштеп (меншiк иесiнiң еркiнен тыс) тоқтатуға жол берілмейді.

      Басқа меншiк иелерiнiң меншiкке қатысушыға оның заттай үлесi орнына ақшалай сомамен немесе өзгеше өтемақы төлеу арқылы тұрғын үй-жайға ортақ бiрлескен меншiктiң тоқтатылуына байланысты нақты iстердi қарау кезiнде соттар мұндай төлемнiң меншiк иесiнiң келiсiмiмен ғана жол берілетінін ескеру қажет.

      АК-де (218-бап) меншiк иесiнің үлесi ақшалай сомамен немесе өзгеше түрде және меншiк иесiнiң келісімiнсiз өтелу мүмкiндiгi, не соттың шешiмi бойынша ортақ мүлiктің жария сауда-саттықта сатылатыны, одан түскен соманы кейін ортақ меншiкке қатысушылардың арасында олардың үлестеріне мөлшерлес бөліп беру мүмкіндігі көзделген.

      Соттар жекешелендiрiлген пәтердi (үйдi) бөлу жөнiндегi дауларды қарай отырып, егер тиiстi меншiк иесiнiң үлесi болмашы және нақты бөлуге келмейтін болса, немесе үлесi бөлiнетiн меншiк иесi ортақ мүлiктi пайдалануға айтарлықтай мүдделi болмаса және ол даулы тұрғын үй-жайда тұрмаса, басқа тұрғын алаңымен қамтамасыз етiлген болса, сондай-ақ ортақ мүлiктi бөлу мақсатқа сай келмесе, меншiк иесiнiң үлесiн ақша түрiнде бөлiп бере алады және соңғысы келiспеген кезде жария сауда-саттықта сату жөнiнде шешiм шығара алады.

      Меншік иесі өтемақы алғаннан кейін жекешелендірілген тұрғынжайдағы үлесі құқығынан айырылады.

      13. Заңның 13-бабы 6-тармағына сәйкес бiрнеше жалдаушы тұратын тұрғынжайды (пәтер) барлық жалдаушылардың және олардың кәмелетке толған отбасы мүшелерiнiң келiсiмiмен ғана жекешелендiруге болады. Бұл жағдайда тұрғынжай (пәтер) барлық жалдаушылардың ортақ үлестiк меншiгiне өтедi. Тұрғынжайды (пәтерді) Заңның аталған талаптарын бұза отырып жекешелендiру АК-нің 157-бабында көрсетiлген салдарға орай шартты жарамсыз деп тануға әкеп соғады. Мұндай дауларды шешу кезiнде жекешелендiру шартына өзгерістерді АК-нің 401, 402-баптарында көрсетiлген шарттар мен тәртіп сақталған кезде, тараптардың келісімi немесе олардың кейбірiнiң талап етуi бойынша, шарттың заңдылығына дау айтылмаған жағдайда ғана енгізуге болатынын ескерген жөн.

      14. Жекешелендiру қағидаларының 12-тармағына сәйкес тұрғынжайды жекешелендіру туралы шешімді:

      коммуналдық тұрғын үй қорынан – жергілікті атқарушы органдардың тұрғын үй комиссиялары;

      мемлекеттік кәсіпорындардың тұрғын үй қорынан – мемлекеттік кәсіпорындардың тұрғын үй комиссиялары;

      мемлекеттік мекемелердің тұрғын үй қорынан – мемлекеттік мекемелердің тұрғын үй комиссиялары қабылдайды.

      Тұрғын үй комиссиялары туралы үлгілік ережені тұрғын үй қатынастары саласындағы мемлекеттік саясатты іске асыруды жүзеге асыратын уәкілетті орган бекітеді.

      Жекешелендіру тәртібімен тұрғынжайды меншікке сатып алу үшін тұрғын үй комиссиясының қарауына ұсынылатын құжаттардың тізбесі Жекешелендiру қағидаларының 14-тармағында айқындалған, онда тұрғын үй комиссияларына Жекешелендіру қағидаларында көзделмеген қосымша құжаттарды талап етуге тыйым салынған.

      Тұрғын үй комиссиясының тұрғынжайды жекешелендіруден бас тартуына негіз болған Жекешелендіру қағидаларының 16-тармағында көзделген талаптар толық болып табылады.

      Егер азаматтар:

      олардың Қазақстан Республикасының аумағында меншік құқығында өзге тұрғынжайы болса, бұл ретте тұрғынжайдағы үлесі елу пайыздан кем болса есепке алынбайды;

      Қазақстан Республикасының аумағында ипотекалық тұрғын үй қарыз шарты бойынша міндеттемесі болса;

      жекешелендіруге өтініш берген кезге дейін соңғы бес жылдың ішінде өздеріне меншік құқығында тиесілі болған тұрғынжайды иеліктен шығарса, мемлекеттік тұрғын үй қорынан берілген тұрғынжайды жекешелендіре алмайды.

      Соттар азаматтың мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үй-жайды жекешелендіру құқығы болған жағдайда және ол уәкілетті мемлекеттік органға арыз беріп, мұра қалдырушы ретінде шарт жасасуға өз еркін білдірсе, арызын кері қайтарып алмаса және өзіне байланысты емес себептер бойынша шартқа қол қоймаса және шартты тіркемесе, ол қайтыс болған жағдайда сот мұрагерлердің талап қоюы бойынша олардың жекешелендіру құқығын танитынын түсіндіруі тиіс. Талап қоюды қанағаттандыру туралы сот шешімі мемлекеттік органның мұрагерлермен заңнамада көзделген тәртіппен жекешелендіру туралы шарт жасасуына негіз болып табылады.

      Жоғарыда көрсетілген сот шешімі тұрғынжай мұрагерлерінің қызметтік тұрғынжайға теңестірілген тұрғынжайды жекешелендіру құқығына нұқсан келтірмейді, өйткені осы тұрғынжайды жекешелендіру құқығы қайтыс болған (қаза тапқан) адамның отбасы мүшелеріне ауысады.

      Иесіз қалған мүлік ретінде мемлекетке тиесілі тұрғынжайдың бөлігін жекешелендіруге басым құқығы бар осы тұрғынжайдың басқа бөлігінің меншік иесі заңнамалық актілерде белгіленген тәртіппен жекешелендіре алады.

      14-1. Мемлекеттік мүлік туралы заңының 9-бабының 2-тармағына сәйкес мемлекеттік мүлікті мемлекеттік меншіктің бір түрінен екіншісіне беруге жол беріледі.

      Аталған мүлікті беру тәртібі Қазақстан Республикасы Ұлттық экономика министрінің 2023 жылғы 26 мамырдағы № 85 бұйрығымен бекітілген Мемлекеттік заңды тұлғаларға бекітіліп берілген мемлекеттік мүлікті мемлекеттік меншіктің бір түрінен екіншісіне беру қағидасымен айқындалады.

      15. Заңға сәйкес қызметтік тұрғынжай - мемлекеттік мекеменің тұрғынжай қорынан берілетін және өздерінің еңбек қатынастарының сипатына байланысты міндеттерін орындауы кезеңінде Қазақстан Республикасы азаматтарын, сондай-ақ Қазақстан Республикасының әлеуметтік қорғау туралы заңнамасына сәйкес жұмыспен қамтуға жәрдемдесудің белсенді шараларына қатысатын Қазақстан Республикасының азаматтарын қоныстандыруға арналған айрықша құқықтық режимдегі тұрғынжай.

      Қызметтік тұрғынжайға теңестірілген тұрғынжайлардан басқа қызметтік тұрғынжай қатарына енгізілген тұрғын үй-жайлар жекешелендіруге жатпайды.

      Қызметтік тұрғынжайға теңестірілген тұрғынжайдың құқықтық режимі коммуналдық тұрғын үй қорынан мемлекеттік қызметшілерге, бюджеттік ұйымдардың қызметкерлеріне, әскери қызметшілерге, ғарышкерлікке кандидаттарға, ғарышкерлерге, арнаулы мемлекеттік орган қызметкерлеріне және мемлекеттік сайланбалы қызмет атқаратын адамдарға немесе мемлекеттік кәсіпорынның тұрғын үй қорынан осы мемлекеттік кәсіпорынның қызметкерлеріне берілетін қызметтік тұрғын үйдің құқықтық режимінен өзгеше болады. Сондықтан қызметтік тұрғын үй-жайларды жекешелендіруден туындайтын дауларды қарау кезінде соттар тұрғынжайдың құқықтық мәртебесін анықтауға тиіс.

      Бұл ретте қызметтік тұрғын үйге теңестірілген тұрғынжайды жалдаушылар, өздері тұратын үй-жайларды меншік иесінің келісімімен белгілі бір жағдайларда жекешелендіруге құқылы екенін ескеру қажет (Заңның 101-бабы және Жекешелендіру қағидаларының 3, 4, 5-тармақтары).

      17. Ортақ бiрлескен меншік қатысушысына жеке пәтер түріндегі жекешелендiрiлген тұрғын үй-жайдан оған тиесілі үлесті бөлiп беру, қосалқы үй-жайларды бiрлесе пайдалану құқығымен жеке оқшауланған тұрғын бөлме түрiнде оның үлесі бөлінетін жағдайда мүмкiн болады.

      18. Конституцияның 4-бабына сәйкес осы нормативтік қаулы қолданыстағы құқық құрамына қосылады, жалпыға бірдей міндетті болып табылады және алғашқы ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі.