1. Қазақстан Республикасының 1997 жылғы 16 сәуiрдегi "Тұрғын үй қатынастары туралы" Заңымен мемлекеттiк тұрғын үй қорынан отбасының кәмелетке толған мүшелерiнiң келiсiмiмен тұрғын үйдi жекешелендiру жағдайлары Қазақстан Республикасының заңдарында белгiленген шарттары мен реттер мен қарастырылған, атап айтқанда: Қазақ КСР Министрлер Кеңесiнiң және Қазақ кәсiподақтар кеңесiнiң 1989 жылғы 10 шiлдедегi N 211 қаулысы бекiткен азаматтарға пәтерлердi (үйлердi) жеке меншiкке сату және оларды күтiп ұстау және жөндеуге арналған шығындарды төлеу жөнiндегi типтiк Ережесiмен, Қазақ КСР-нiң 1991 жылғы 22 маусымдағы "Мемлекет иелiгiнен, алу және жекешелендiру туралы" 1996 жылдың 1 қаңтарына дейiн қолданылған Заңымен, Қазақстан Республикасы Президентiнiң 1995 жылғы 23 желтоқсандағы конституциялық заң күшi бар "Жекешелендiру туралы" Жарлығымен, Қазақ КСР Президентiнiң 1991 жылғы 14 қыркүйектегi қаулысымен бекiтiлген Қазақстан Республикасында мемлекет меншiгiн жекешелендiрудiң купонды механизмi туралы Ережемен, Қазақстан Республикасы Министрлер Кабинетiнiң 1992 жылғы 24 қаңтардағы N 66 қаулысы мен 1992 жылғы 20 шiлдедегi өзгертулерiмен және толықтырулармен қоса бекiтiлген Қазақстан Республикасында мемлекеттiк тұрғын үйдi жекешелендiру туралы Ережесiмен, Қазақстан Республикасы Министрлер Кабинетiнiң 1992 жылғы 3 ақпандағы "Мемлекеттiк тұрғын үй қорын алатын азаматтардың меншiкке құқығын рәсiмдеу тәртiбi туралы" және 1994 жылғы 3 қаңтардағы "1992 жылдың 1 қаңтарынан кейiн пайдалануға берiлген мемлекеттiк тұрғын үй қорын жекешелендiру тәртiбi туралы Ереженi бекiту туралы" қаулыларымен, 1995 жылғы 11 қаңтардағы өзгертулермен қоса, 1995 жылғы 1 наурызынан жүзеге асырыла бастаған Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексiмен (жалпы бөлiм), 1992 жылғы редакциясындағы Қазақстан Республикасының Тұрғын үй кодексiмен және басқалармен қарастырылған.
Жалға алушылардың мемлекеттiк тұрғын үй қорынан үйлердi жекешелендiруге арналған заңдарымен белгiленген құқықтары мемлекеттiк басқару органдары мен жергiлiктi өкiлеттi және атқарушы органдардың құжаттарымен шектелмейдi. Мұндай құжаттар олар қабылданған күннен бастап заңсыз болып табылады және қолданылуы тиiс емес (АК-тiң 3 бабы 5 тармағы, жалпы бөлiм).
2. Соттар заңды қолдану кезiнде Қазақстан Республикасының "Тұрғын үй қатынастары туралы" Заңды қабылдағанға дейiн үй-жай алған азаматтардың орналасқан тұрғын үй-жайын Қазақстан Республикасы Тұрғын үй кодексiнiң және басқа заң құжаттарында көрсетiлген ережелер бойынша жекешелендiруге хақысы бар екенiн ескеруi керек.
Азаматтарға Қазақстан Республикасының 1997 жылғы 16 сәуiрдегi "тұрғын үй қатынастары туралы" заң жүзеге асырыла бастағаннан кейiн мемлекеттiк тұрғын үй қорынан берiлген үй-жайлар осы заңда көрсетiлген ретке және шарттарға байланысты жекешелендiруге жатады.
3. Мемлекеттiк кәсiпорындардың, мекемелердiң, ұйымдардың жекешелендiрудiң басқа нысанына өтуi кезiнде немесе олардың жойылуы кезiнде кәсiпорынның немесе мекеменiң жедел басқармасының толық шаруашылығы қарамағындағы тұрғын үй қоры осы кәсiпорындардың және мекемелердiң, басқа заңды тұлғалардың орнын басушы толық шаруашылық жүргiзушiлердiң немесе жергiлiктi атқару органдары қарамағына белгiленген рет бойынша азаматтардың барлық тұрғын үйге сондай-ақ үйдi жекешелендiруге құқығын сақтай отырып берiлуi тиiс. Соған қарамастан, егер мемлекеттiк кәсiпорындар мен мекемелердiң орнын басушылар жеке меншiк нысанын өзгертiп, өз есебiне тұрғын үй-жайлар салып немесе сатып алса, онда мұндай үй-жайларды онда келiсiм шарт бойынша тұрып жатқан адамдар тек меншiк иесiнiң келiсiмiмен жекешелендiруi мүмкiн.
4. Тұрғын үй-жайды жалдаушы мен отбасы мүшелерiнiң жекешелендiруден бас тартуына байланысты жекешелендiрудi жүзеге асырған соңғылар мен атқарушы органдар арасында азаматтық құқық туралы дау туатынын ескере отырып, мұндай адамдардың өтiнiштерi талап арыз өндiрiсi тәртiбiмен қаралады.
Мұндай кезде даудың мәнi азаматтардың үй-жайды жекешелендiруге құқығы болып табылатынын ескеру керек, сондықтан мұндай өтiнiштер беру кезiнде мемлекеттiк баж салығы Қазақстан Республикасының 1996 жылғы 31 желтоқсандағы "Мемлекеттiк баж салығы туралы" Заңының 4 бабы "е" тармағында көрсетiлген мөлшерде алынуы тиiс.
Тұрғын үй-жайдың мұраға берушiге, жату себебi бойынша сондай-ақ үлестi жалпы бiрлескен меншiкке бөлу туралы талап қойған мұраға берушiнiң тiрi кезiнде тиiсiнше жекешелендiру құжаттары әзiрленбесе, мемлекеттiк баж салығы талап арыз беру сәтiнде осыған орай дау туған, яғни мүлiктiк сипаттағы талап арыз кезiндегi анықталған тұрғын үй-жайдың нақты құнына қарай төленедi. (ҚР-ның "Мемлекеттiк баж салығы туралы" Заңның 4 бабы "а" тармағы)
5. "Тұрғын үй қатынастары туралы" Заңның 13 бабы 2 тармағына сәйкес жекешелендiрiлген үй-жай егер келiсiм шартта басқаша көрсетiлмеген болса, алушының және онымен бiрге тұрақты тұратын отбасы мүшелерiнiң, соның iшiнде уақытша жоқ адамдардың жалпы бiрлескен жеке меншiгiне ауысады.
Осыған орай, соттар нақты iстердi қарау кезiнде жекешелендiрiлген пәтерде немесе үйде тұруға хақысы бар барлық адамдарды, олардың жекешелендiру келiсiм шартына қатынасын анықтауы қажет. Осылармен қатар тұрғын үй-жайды жеке меншiкке сатып алуға Қазақстан Республикасында тұрақты тұратын адамның ғана кәмелетке толған барлық отбасы мүшелерiнiң келiсiмiмен купондық механизмдi қолдана отырып бiр-ақ рет сатып алатындығы жөнiндегi заң талаптарын ескеруi тиiс. Мұндайда жеке меншiк иесiнiң отбасы мүшелерi болып табылмайтын және оның тұрғын үйiнде жалға алушы құқығымен тұрып жатқан азаматтар жеке меншiгiне жекешелендiру тәртiбiмен мемлекеттiк тұрғын үй-жай қорынан алынған үйдi Қазақстан Республикасының заңдарымен белгiленген шарт пен тәртiп бойынша алуға хақысы бар.
6. Тұрғын үй-жайды оны пайдаланушының бiрiнiң меншiгiне беру келiсiм шарттың дұрыстығы туралы дау туған жағдайда мүдделi адамдардың талаптары бойынша мұндай үй-жайға құқық беретiн құжаттарды сот мәмiленiң заңсыздығын тану үшiн азаматтық заңдар белгiлеген негiздер бойынша толық және жекелей заңсыз деп тануы мүмкiн. (АК-тiң 4 тарауы, жалпы бөлiм).
7. Қазақстан Республикасы Министрлер Кабинетiнiң 1992 жылғы 23 сәуiрдегi N 374 Қаулысымен мемлекеттiк тұрғын үй қорындағы үй-жайды меншiгiне ақысыз пайдалану құқығына ие азаматтардың санаттары белгiленген. Бұл қаулы қабылданғанға дейiн қарамағындағы тұрғын үй-жай, Қазақ КСР Президентiнiң 1990 жылғы 26 сәуiрдегi "Ұлы Отан соғысы мүгедектерiне, қатысушыларына, жауынгер-интернационалистерге, қаза тапқан әскери қызметшiлердiң отбасына қосымша жеңiлдiктер беру туралы" Жарлығы негiзiнде тегiн берiледi. Жекешелендiру туралы келiсiм шартты осы актiлерге сәйкес рәсiмдеу тек осындай жеңiлдiктер берiлген адамдарға жүргiзiледi. Сондықтан соттан мұндай жағдайларда жекешелендiрiлген үй отбасының кәмелетке толған мүшелерiнiң келiсiмiмен осындай жеңiлдiктермен пайдаланатын адам мен оның отбасы мүшелерiнiң жалпы бiрлескен меншiгiне көшетiнi түсiндiрiлуi тиiс. Мұндай жекешелендiрiлген үй-жайдың меншiк иесi өзiнiң қарауына орай жекешелендiру келiсiм шартына енгiзiлмеген адамдарды шығара алмайды.
Мұндай дауларды шешу кезiнде шығаруға қарсы адамдардың пiкiрлерi мен қарсылықтарын анықтай отырып, соттар жеңiлдiкпен пайдаланатын отбасы мүшелерiнiң атына меншiк құқығын рәсiмдеуге келiсiм бергендердiң жағдайы мен жайын тексеруi тиiс.
Қажеттi жағдайларда, жекешелендiруден бас тарту кезiнде азаматты адастыруға алып келсе немесе өзiнiң iс-әрекетiнiң мәнiн түсiнуге мүмкiндiгi жоқ болса немесе меншiк иесi мұндай бас тартудың шарты жөнiндегi келiсiмдi бұзса, соттар азаматтарға тұрғын үй-жайды жекешелендiру жөнiндегi бекiтiлген келiсiм шартты заңсыз деп тану жөнiнде қарсы талап арыз беру құқығын түсiндiруi тиiс.
8. Жалға алушымен бiрге тұратын және оның отбасы мүшелерi болып табылатын кәмелетке толмаған адамдар "Тұрғын үй қатынастары туралы" Заңның 22 бабына сәйкес тұрғын үй-жайды жалға алу келiсiм шартымен туындайтын тең құқыққа ие болғандықтан, олар тұрып жатқан үй-жай жекешелендiрiлген жағдайда кәмелетке толған адамдармен (пайдаланушылармен) бiрдей осы тұрғын үй-жайға жалпы бiрлескен меншiктiң қатысушылары бола алады.
Тұрғын үйдi жекешелендiру жөнiндегi органның өтiнiштердi қанағаттандырудан бас тартуы немесе даулы үй-жайдың меншiк иелерiнiң бiрi отбасының кәмелетке толмаған мүшесiн жекешелендiру келiсiм шартына енгiзуге келiспеген кезде немесе кәмелетке толмағандардың мүддесiн бiлдiретiн ата-анасының немесе басқа адамдардың жекешелендiру келiсiм шартын заңсыз деп тану жөнiнде сотқа осындай талап арызбен баруға қақысы бар.
9. Жекешелендiрiлген тұрғын үй-жайдың меншiк иесi болған азаматтар АК-тiң (жалпы бөлiмi) 188 бабына сәйкес оны басқа адамдар және мемлекеттiң заңмен қорғалатын құқықтары мен мүдделерiн бұзбастан оны өз бетiнше иеленуге, пайдалануға және қожалық етуге хақысы бар.
Осыған орай жекешелендiру тәртiбiмен сатып алынған тұрғын үй-жай осында тұрып жатқан азаматтардың жалпы меншiгiне өтетiндiктен, мұндай меншiктiң бiр бөлiгiнiң оның қатысуымен берiлуi тек осы үйге үлестiк меншiк белгiленгеннен кейiн ғана мүмкiн екендiгiн соттар ескеруi тиiс. Жекешелендiрiлген пәтердiң жалпы үлестiк меншiгiне қатысушының өз үлесiн басқа адамға сатуы, басқа меншiк иелерi артықшылықпен сатып алудағы өз құқығынан бас тартқан немесе осы құқықты АК-тiң 216 бабында көрсетiлген (жалпы бөлiм) мерзiмде жүзеге асырмаған кезде ғана мүмкiн.
10. Азаматтардың жалпы меншiгiне жекешелендiру тәртiбiмен берiлген тұрғын үй-жайды айырбастау тек барлық жалпы меншiкке қатысушылардың келiсiмiмен ғана мүмкiн.
11. Қазақстан Республикасының "Тұрғын үй қатынастары туралы" Заңының 29-бабына орай (меншiк иесiнiң еркiнен тыс) тұрғын үйге меншiктену құқығын тоқтату заң құжаттарында көрсетiлген шарттар және тәртiп бойынша меншiк иесiнiң мiндеттемелерi бойынша тұрғын үйдi жер учаскесiмен бiрге алып қоюға, мемлекеттiң қажетi үшiн үй орналасқан жер учаскесiн алып қоюға, (сатып алу), реквизициялауға және тәркiлеуге, сондай-ақ Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексiнде көрсетiлген басқа жағдайларға орай жолығудан басқа кезде жiберiлмейдi.
Басқа меншiк иелерiнiң меншiкке қатысушыларға олардың заттай үлесi орнына ақшалай сомамен немесе басқа өтемдермен өтеу жолымен тұрғын үй-жайға жалпы бiрлескен меншiктiң тоқтатылуына байланысты нақты iстердi қарау кезiнде соттар мұндай төлемнiң меншiк иесiнiң келiсiмiмен ғана жiберiлетiнiн ескеру керек.
Меншiк иесi үлесiнiң ақшалай сомамен немесе басқа жолмен өтелуiнiң мүмкiндiгi және меншiк иесiнiң келiсiмiнсiз-ақ немесе сот шешiмi бойынша жалпы мүлiктiң көпшiлiк сауда орнында сатылатыны, бұдан әрi түскен сома жалпы меншiкке қатысушылар арасында олардың үлес мөлшерiне қарай бөлiнетiнi Азаматтық кодексте (218 бап) қарастырылған.
Жекешелендiрiлген пәтердi (үйдi) бөлу жөнiндегi дауларды қарай отырып, егер тиiстi меншiк иесiнiң үлесi болмашы және нақты бөлуге болмайтын болса, немесе үлесi бөлiнетiн меншiк иесi жалпы мүлiктi пайдалануға айтарлықтай мүдделi емес болса, және ол даулы тұрғын үй-жайда тұрмайтын басқа тұрғын алаңымен қамтамасыз етiлген болса, сондай-ақ егер жалпы мүлiктi бөлудiң қисыны жоқ болса, соттар меншiк иесiнiң үлесiн ақша түрiнде бөлiп бере алады және соңғысы келiспеген кезде көпшiлiк сауда орнынан сату жөнiнде шешiм шығара алады.
12. "Тұрғын үй қатынастары туралы" Заңның 13 бабының 5 тармағына орай мемлекеттiк тұрғын үй қоры жатақханаларындағы тұрғын үй-жай жекешелендiруге жатпайды.
Азаматтардың жекешелендiруден үй-жайдың жатақхана болуы негiзiнде бас тартқан өтiнiштерi бойынша iстердi қарау кезiнде сот тұрғын үй-жайдың құрылысымен, белгiлi бiр бөлiгiнiң жатақханаға жататынын, осы жағдайды дәлелдейтiн құжаттың бар жоғын тексеруi, бас тартуға себеп болған жағдайлар мен жайларды анықтауы керек. Жергiлiктi органдар жеке пәтер түрiнде тұрғын үй-жайы бар және азаматтардың және олардың отбасыларының тұрақты тұруына пайдаланылатын ғимараттарды Қазақстан Республикасы Президентiнiң 1994 жылғы 5 сәуiрдегi "Азаматтардың тұрғын үйге құқығын қамтамасыз ету туралы" Жарлығына орай мемлекеттiк тұрғын пәтер үй қорына ешбiр қосымша жағдайсыз ауыстыруы тиiс және оларға тұрғын үй мәртебесiн берудi ескере отырып, соттар мұндай тұрғын үй-жайларда тұратын адамдарға осы тұрғын үй-жайлардың оларға дер кезiнде тұрғын үй мәртебесiн бермеген жергiлiктi органдардың кiнәсiнен осы үй-жайлардың жатақхана болғанынан тыс жалға алушылар мен олардың отбасы мүшелерiнiң құқығын реттейтiн заңдар мен қалыптық құжаттар қолданылатынын ескеруi керек.
13. "Тұрғын үй қатынастары туралы" Заңның 13 бабы 6 тармағына сәйкес, бiрнеше адам тұратын үй (пәтер) тек қана жалға алушылар мен олардың отбасыларының кәмелетке толған мүшелерiнiң келiсiмiмен жекешелендiруi мүмкiн. Мұндай жағдайда тұрғын үй (пәтер) барлық жалға алушының жалпы үлестiк меншiгi болады. Тұрғын жайды заңның аталған талаптарын бұза отырып жекешелендiру АК-тiң 157 бабында (жалпы бөлiм) көрсетiлген салдарға орай келiсiм шарттың заңсыздығын тануға апарып соғады. Мұндай дауларды шешу кезiнде жекешелендiру келiсiм шартына өзгертулер енгiзу келiсiм шарттың заңдылығына дау тумайтын жағдайда, тараптардың келiсiмi немесе олардың кейбiрiнiң талап етуi бойынша АК-тiң 401, 402 баптарында көрсетiлген шарттар мен реттi сақтау кезiнде ғана орын алатынын ескеруi тиiс.
14. Қазақстан Республикасындағы мемлекеттiк тұрғын үй қорын жекешелендiру туралы Ереженiң 13 тармағына сәйкес осы ережеде көрсетiлмеген негiздер бойынша азаматтардың тұрғын үй-жайларын жекешеленуден бас тартуға болмайды.
Мұндай кезде Қазақстан Республикасының Министрлер Кабинетiнiң 1992 жылғы 3 ақпандағы N 82 қаулысымен белгiленген тұрғын үйдi берудi рәсiмдеу тәртiбi азаматтар сияқты мемлекеттiк тұрғын үй қорындағы тұрғын үй-жай азаматтардың меншiгiне беру мiндетi жүктелген лауазымды тұлғаларға да мiндеттi екенiн ескеру керек. Дегенмен, жекешелендiру туралы жазбаша өтiнiш пен осы үшiн қажеттi құжаттарды берген азамат тұрғын орынды жекешелендiрудiң келiсiм шартына қол қойылғанға немесе ол тiркелгенге дейiн қайтыс болып, азаматта тұрғын үйдiң жекешелендiрудiң келiсiм шартын бекiту үшiн заңды негiз болса, соттың мұндай жекешелендiру жөнiндегi келiсiм шартты мұрагердiң талап арызы бойынша заңды деп тануына хақысы бар, өйткенi мұраға берушi тiрi кезiнде өзiнiң тұрып жатқан тұрғын үйiне жекешелендiру келiсiм шартын бекiтуге еркiн бiлдiре отырып, арызын қайта алған жоқ және оған қатысы жоқ себептерден келiсiм шартқа қол қоя және тiркете алмады, мұндай жағдайда мемлекеттiк басқару органының тұрғын үй-жайды жекешелендiру келiсiм шартын бекiтуден бас тартуға хақысы жоқ.
15. Республика Министрлер Кабинетiнiң 1992 жылғы 24 қаңтардағы N 66 қаулысы бекiткен Қазақстан Республикасындағы мемлекеттiк тұрғын үй қорын жекешелендiру туралы ережесi сияқты, Қазақстан Республикасының 1997 жылғы 16 сәуiрдегi "Тұрғын үй қатынастары туралы" Заңымен қызметтiк тұрғын үй қатарына енгiзiлген тұрғын үй (совхоздардағыдан басқасы) жекешелендiруге жатпайтыны анықталған.
Бұрынғы заңдардан айырмашылығы Қазақстан Республикасының "Тұрғын үй қатынастары туралы" Заңымен қызметтiк тұрғын үйге теңестiрiлген, мемлекеттiк тұрғын үй қорынан тұрғын үйге зәру мемлекеттiк қызметшiлерге, бюджет ұйымдары қызметкерлерiне, әскери қызметшiлерге және мемлекеттiк сайланбалы қызметке ие адамдарға берiлетiн тұрғын үйдiң құқықтық тәртiбi айқындалған. Сондықтан қызметтiк тұрғын үйдi жекешелендiруден туындайтын дауларды қарау кезiнде тұрғын үйдiң құқықтық жағдайын анықтауы керек, шешiмдi қызметтiк орынға теңестiрiлген тұрғын үйдi жалға алушылар өздерi орналасқан үй-жайды шектелген жағдайларда, тұрғын үйдiң меншiк иесiнiң келiсiмiмен (Заңның 101 бабы) жекешелендiруге хақысы бар.
16. Мемлекеттiк тұрғын үй қорын жекешелендiру туралы 1992 жылғы 24 қаңтардағы Ережеге сәйкес (7 тармақ) мемлекеттiң қажетi үшiн жер учаскесiнiң алынуы нәтижесiнде олардың жеке меншiгiндегi тұрғын үйдi бұзу кезiнде берiлген пәтерлердi азаматтардың меншiгiне тегiн беру қарастырылған. Соттар мұндай кезде тегiн пәтерлердiң бұзылған үйлердiң меншiк иесi болған азаматтардың ғана жеке меншiгiне берiлетiнiн ескеруi тиiс.
Жеке меншiктегi үйдi бұзу кезiнде үйдiң меншiк иесiне Қазақстан Республикасының 1997 жылғы 16 сәуiрдегi "Тұрғын үй қатынастары туралы" Заңына сәйкес оның таңдауы бойынша жеке меншiгiне жайлы тұрғын үй берiледi немесе үйдiң рыноктық құны көлемiнде өтем төленедi.
17. Жекешелендiрiлген тұрғын үйдiң жалпы бiрлескен қатысушысына оның
үлесi болып табылатын жеке пәтердi бөлiп беру, оған тиесiлi үлесiн жеке
бiр бiрiне тыс тұрғын бөлме түрiнде, қосалқы бөлмелердi бiрлесе пайдалану
құқығын бере отырып, бөлiп бере алатын кезде ғана мүмкiн.
Осы қаулы жарияланған күннен бастап күшiне енедi.
Қазақстан Республикасы
Жоғарғы Сотының Төрағасы
Пленум хатшысы,
Қазақстан Республикасы
Жоғарғы Сотының судьясы