Жер учаскелерін жеке меншік иесінен немесе жер пайдаланушыдан мемлекеттік қажеттіктер үшін алып қою, соның ішінде сатып алу арқылы алып қою туралы азаматтық істерді қарау кезінде соттардың заңдарды біркелкі қолдану қажеттілігіне байланысты Қазақстан Республикасы Жоғарғы Сотының жалпы отырысы
қаулы етеді:
1. Жер учаскелерін мемлекеттік қажеттіктер үшін алып қою (сатып алу) туралы істерді қарау кезінде көрсетілген құқықтық қатынастарды реттейтін заңдардың Қазақстан Республикасының Конституциясына негізделгенін және Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінен (бұдан әрі - АК), Қазақстан Республикасының Жер кодексінен (бұдан әрі - Жер кодексі), "Тұрғын үй қатынастары туралы" Қазақстан Республикасының Заңынан (бұдан әрі-Тұрғын үй қатынастары туралы Заң), сондай-ақ "Қазақстан Республикасындағы жергілікті мемлекеттік басқару туралы" , "Жеке тұрғын үй құрылысы туралы" , "Қазақстан Республикасындағы сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметі туралы" , "Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы" , "Қазақстан Республикасы астанасының мәртебесі туралы" , "Алматы қаласының ерекше мәртебесі туралы" Қазақстан Республикасының Заңдарынан және басқа да нормативтік құқықтық актілерден тұратынын соттар назарда ұстаулары қажет.
2. Көрсетілген құқықтық қатынастардан туындайтын даулар бойынша талаптарды атқарушы орган мемлекеттік қажеттіктер үшін алып қоюға жататын жер учаскелері орналасқан аудандық (қалалық) сотқа қояды. Бұл орайда, егер меншiк иесi немесе жер пайдаланушы өзiнен жер учаскесiн мемлекеттiк қажеттiктер үшiн сатып алу туралы шешiммен келіспесе, не сатып алынатын жер учаскесiнің бағасы туралы немесе сатып алудың басқа да шарттары туралы онымен келiсiмге қол жеткiзiлмесе, жер учаскесін алып қою (сатып алу) туралы шешiм қабылдаған жергілікті атқарушы орган Жер кодексінің
88-бабына
сәйкес, сотқа тиісті талап қоя алатынын соттар назарда ұстаулары қажет.
Мемлекеттік емес заңды тұлғалар болып табылатын меншік иелері, жер пайдаланушылар, заңды тұлғаны құрмастан кәсіпкерлік қызметті жүзеге асыратын, үй құрылысын немесе жер учаскесін кәсіпкерлік қызмет үшін пайдаланатын азаматтар талаптарда жауапкерлер болып көрсетілген жағдайларда мұндай талаптар мамандандырылған ауданаралық экономикалық соттарға қойылады.
3. Арызды қабылдау туралы мәселені шешу кезінде судья талапкердің Қазақстан Республикасы Азаматтық іс жүргізу кодексінің (бұдан әрі - АІЖК) 150 және 151-баптарының талаптарын орындағанын тексергені жөн. Меншік иесіне хабарламаның тапсырылғаны және тең бағалы басқа жер учаскесі, жайлы тұрғын үй не ақшалай өтемақы беру ұсынылғаны туралы мәліметтер көрсетілмей талап қойылған жағдайда, талап арызды АІЖК 155-бабының бірінші бөлігінің тәртібімен қозғалыссыз қалдырып, талап қоюшыға өзінің талаптарын негіздейтін мән-жайларды және осы мән-жайларды растайтын дәлелдемелерді талапта келтіруі үшін мерзім берген жөн.
4. Істі соттың қарауына дайындау кезінде судья мына құжаттардың болуын тексереді, ал қажет болған жағдайда, тараптарға мынадай тиісті жазбаша дәлелдемелерді беруді ұсынады:
1) жер учаскесін мемлекеттік қажеттіктер үшін алып қою (сатып алу) туралы жергілікті атқарушы органның шешімі, оған тіркелген қаланың (елді мекеннің) бас жоспары, нақтыланған жоспары, аумақты аймақтарға бөлу схемасы және белгіленген тәртіппен бекітілген қала құрылысы немесе жерге орналастыру жөніндегі өзге де құжаттамалар;
2) органның қабылданған шешімі туралы, оның меншік иесіне, мемлекеттiк емес жер пайдаланушыға жіберілген күні көрсетілген, меншік иесінің оны алғаны туралы белгісі бар жазбаша хабарламасы;
3) жекешелендіру, сатып алу-сату, сыйға тарту шарты және (немесе) жер учаскесіне, үй құрылысына меншік құқығын немесе жер учаскесін пайдалану құқығын беретін құқық белгілейтін басқа да құжаттар, сондай-ақ үй құрылысын пайдалануға қабылдау туралы акт, техникалық паспорт, үй құрылысы мен жер учаскесінің жоспарлары, жылжымайтын мүлікке және олармен жасалған мәмілелерге құқықтарды мемлекеттік тіркеу туралы құқықтық кадастр мәліметтері;
4) бағалау туралы есеп не жер учаскесiнiң нарықтық құнын немесе оған және онда орналасқан жылжымайтын мүлікке құқықтарды растайтын өзге құжат, сондай-ақ жер учаскесін алып қоюға (сатып алуға) байланысты меншік иесіне немесе жер пайдаланушыға келтірілген барлық шығындарды, үшінші тұлғалар алдындағы міндеттемелердің мерзімінен бұрын тоқтатылуына байланысты олар шеккен шығындарды және жоғалтылған пайданы қоса алғанда өтемақы мөлшері туралы есеп;
5) жергілікті атқарушы органның тең бағадағы басқа жер учаскесін, жайлы тұрғын үйді беру туралы ұсынысын растайтын құжат.
5. Талапкер ұсынған ақшалай өтемақының орнына жауапкердің бағасы тең басқа жер учаскесін, жайлы тұрғын үй беру туралы талапкерге қойған талаптары қарсы талаптар болып табылмайды. Сондықтан меншік иесінің өтем түрін таңдауға байланысты барлық мәселелерін соттар жергілікті атқарушы органдар мәлімдеген талап шегінде және Жер кодексінің 87-бабының 3-тармағының, 88-бабының , "Тұрғын үй қатынастары туралы" Заңның 15-бабының , 29-бабының екінші тармағының және 119-1-бабының , сондай-ақ меншік иесінің құқықтарын қорғайтын басқа да нормалардың талаптарын сақтай отырып шешуге тиіс.
6. Соттар осындай істерді шешу кезінде Қазақстан Республикасы Конституциясы
26-бабының
3-тармағын басшылыққа алғандары жөн, соған сәйкес, заңмен көзделген ерекше жағдайларда мемлекет мұқтажы үшін мүліктен күштеп айыру оның құны тең бағамен өтелген кезде ғана жүргізілуі мүмкін. Сондай-ақ Қазақстан Республикасының Конституциялық Кеңесі "Қазақстан Республикасы Конституциясының 26-бабының 3-тармағын ресми түсiндiру туралы" 2005 жылғы 1 шілдеде N 4
қаулы
қабылдағанын ескеру қажет.
АК
188-бабының
5-тармағының күші бойынша мүлікке меншік құқығы заң актілерімен көзделген негіздер бойынша ғана ықтиярсыз тоқтатылуы мүмкін екенін назарда ұстаған жөн. Мысалы, АК
249-бабының
2-тармағының 5) тармақшасына сәйкес, мүлікті меншік иесінен ықтиярсыз алуға жылжымайтын мүлікті иеліктен айыру жер учаскесін алуға байланысты болғанда жол беріледі.
АК
255-бабының
1-тармағына сәйкес, мемлекеттiк органның меншiк иесiне тиесiлi үй, өзге де қора-қопсы, құрылыстар немесе өсiмдiктер бар жер учаскесiн алып қою туралы шешiмiне байланысты, жылжымайтын мүлікке меншік құқығын тоқтатуға тек заң актілерімен белгiленген реттер мен тәртiп бойынша, меншiк иесiне құны тең мүлiк берiп және өзге де шеккен залалдарын өтей отырып немесе меншiк құқығының тоқтатылуынан келтiрiлген залалдар көлемін толық өтегенде жол берiледi.
Жер кодексінің
81-бабының
2-тармағының 2) тармақшасының күші бойынша, жеке меншiк иесiнен немесе жер пайдаланушыдан мемлекеттiк қажеттiктер үшiн жерді алып қою, сонымен бірге жерді сатып алу жер учаскесіне меншік құқығын немесе жер пайдалану құқығын тоқтатуға негіз болып табылады. Жер учаскелерін мемлекеттік қажеттіктер үшін алып қою немесе сатып алу туралы Жер кодексінің
84-бабының
2-тармағында келтірілген негіздердің тізбесі түпкілікті болып табылмайды. Сонымен қатар, жер учаскелерін мемлекеттік қажеттіктер үшін алып қоюдың немесе сатып алудың басқа негіздері тек заң актілерімен көзделуі мүмкін.
Егер істі қарау кезінде жергілікті атқарушы органның осындай учаскелерді алып қою (сатып алу) туралы шешімі мемлекеттік қажеттіктермен байланысты болмағаны не мұндай шешімді бұған уәкілетті емес органның (ұйымның, тұлғаның) қабылдағаны анықталса, сондай-ақ, егер шешім қаланың (елді мекеннің) бас жоспарына сәйкес келмесе, сот талапты қанағаттандырмайды.
7. Жер учаскесін (жер пайдалану құқығын) мемлекеттік қажеттіктер үшін сатып алу туралы жер учаскесінің меншік иесін және мемлекеттік емес жер пайдаланушыны бір жыл бұрын, ал Астана мен Алматы қалаларында - үш айдан кешіктірмей алдағы уақытта сатып алуға дейін жазбаша хабардар ету туралы заң нормаларын талапкердің орындамауы, сол сияқты меншік иесіне немесе мемлекеттік емес жер пайдаланушыға хабарлама жіберілген сәттен бастап екі жылдан кейін қойылған осындай талап арыз қанағаттандырусыз қалдыруға негіз болып табылады, себебі жоғарыда көрсетілген мерзімдерді ұзарту және қалпына келтіру заң актілерімен көзделмеген.
Жер учаскесінің меншік иесін немесе мемлекеттік емес жер пайдаланушыны жер учаскесін мемлекеттік қажеттіктер үшін сатып алу туралы қайтадан хабардар ету заңмен көзделмеген, бұл жер учаскесін сот тәртібімен сатып алудың заң актілерімен белгіленген мерзімдерін ұзартпайды, тоқтатпайды, үзбейді және олардың күшін жоймайды.
8. Соттар жергілікті атқарушы органдардың сатылып алынатын жер учаскесінің бағасы немесе сатып алудың басқа да шарттары туралы сотқа жүгінгенге дейін қандай шараларды қабылдағанын тексеруі тиіс. Осы мәселелерді шешу жер учаскесін алып қою (сатып алу) туралы шешім қабылдаған жергілікті атқарушы органның міндеті болып табылады. "Тұрғын үй қатынастары туралы" Заңның
15-бабына
және
119-1-бабына
сәйкес, меншік иесіне оның үйі бұзылғанға дейін оның таңдауы бойынша жайлы үй беріледі немесе тұрғын үйдің нарықтық құны мөлшерінде өтемақы төленеді.
Жергілікті атқарушы органның меншік иесіне құны тең басқа жер учаскесін не жайлы тұрғын үйді ұсынбастан жер учаскесін алып қою туралы талап қойғаны сот отырысында анықталса, онда соттар істің талқылануын осы мәселе шешілгенге дейін АІЖК
189-бабының
тәртібіне сай кейінге қалдырғандары жөн.
9. Соттар жергілікті атқарушы органның алып қойылған үй құрылысы орналасқан жер учаскесінің орнына жайлы пәтерді меншікке тегін беретінін назарда ұстаулары қажет. Ұсынылған тұрғын үй құнының бұзылатын тұрғын үй құнына сәйкес келмеуі талапты қанағаттандырмау үшін негіз болып табылмайды.
"Тұрғын үй қатынастары туралы" Заңның
15-бабының
2 және 3-тармақтарының күші бойынша, егер берiлетiн тұрғын үйдiң құны бұзылатын тұрғын үйдiң құнынан артық болса, олардың құнындағы айырма меншiк иесiнен алынбайды, егер бұзылатын тұрғын үйдiң құны берiлетiн тұрғын үйдің құнынан артық болса, олардың құнындағы айырма меншiк иесiне өтеледi.
10. Жер учаскесін мемлекеттік қажеттіктер үшін алып қоюға (сатып алуға) орай азаматтарды басқа жайлы тұрғын үй беріп шығару туралы дауларды шешу кезінде, егер атқарушы орган меншік иесіне уақытша тұруға арналған үй-жай (уақытша тұрғын үй) не қолайсыз тұрғын үй берсе, соттар мұндай талаптарды қанағаттандырмауға тиіс.
11. Алып қойылатын (сатылып алынатын) объектілердің меншік иелері болып табылатын тұлғаларға ғана меншік құқығы тоқтағанға дейін жайлы тұрғын үй, жер учаскесі беріледі, ақшалай өтемақы төленеді.
Егер жер учаскесі ортақ меншік үлесі құқығымен бірнеше меншік иелеріне тиесілі болса, олардың әрқайсысы жеке жер учаскесiн меншiгiне алуға және (немесе) заңдарда көзделген өзге де өтем алуға құқылы.
12. Есептерді, мамандардың жазбаша берген консультацияларын және бағалау қызметімен байланысты басқа да құжаттарды зерттеу кезінде, соттар олардың жер учаскесін (жер пайдалану құқығын), үй құрылыстарын, басқа да жылжымайтын объектілерді, сондай-ақ бағалауға жататын басқа мүлікті нарықтық құны бойынша бағалаудың тәртібі мен әдістемесін көздейтін нормативтік құқықтық актілердің ережелеріне сәйкестігін тексергендері жөн. Бұл орайда, алып қойылатын жер учаскесі үшін ақшалай өтемақының мөлшері, олар жер учаскесінің нарықтық құнын көрсетпейтіндіктен, оның нормативтік немесе кадастрлық бағасы негізге алына отырып белгіленуге тиіс емес.
Бағалау қызметімен байланысты құжаттардың күнібұрын белгіленген күші болмайды, сондықтан олар іс бойынша басқа да дәлелдемелермен қатар соттың бағалауына жатады.
Егер тараптар ұсынған бағалау құжаттарында қайшылықтар болып, солардың нәтижесінде алып қойылатын мүлік үшін өтемақының мөлшерін анықтау мүмкін болмаса, онда жазбаша консультациялар беруі үшін сот бағалау қызметі саласындағы маманды шақыртуы мүмкін.
Соттар сондай-ақ бағалаушының бағалау қызметін жүзеге асыруға арналған лицензиясы болуы керектігін және бағалау әдістерін заң талаптарына сәйкес дербес қолдануға құқылы екенін ескерулері қажет.
Алайда егер:
- бағалаушының бағалау объектiсiне қатысты шарттан тыс заттық немесе мiндеттемелiк құқығы болса не оны сатып алса;
- бағалаушы заңды тұлғаның-тапсырыс берушiнiң акционерi, құрылтайшысы, қызметкерi, меншiк иесi, қатысушысы, кредит берушiсi, дебиторы, демеушiсi болып табылса;
- бағалаушы - жеке тұлға тапсырыс берушi - жеке тұлғаның жақын туысы немесе жекжаты болып табылса бағалаушы бағалауды жүргізе алмайды.
Бағалауға жататын құжатты соттың дәлелдеме ретінде қабылдау немесе қабылдамай тастау себептері сот актілерінде көрсетілуі керек.
13. Соттар ақшалай өтемақының мөлшерін анықтау туралы дауларды қарау кезінде жер учаскесінің мемлекеттік қажеттіктер үшін алып қойылуына байланысты меншік құқығының тоқтауына орай келтірілген шығындарды меншік иесіне өтеудің барлық мәселелерін шешеді, бұл орайда мүлік оның нарықтық бағасы негізге алына отырып бағаланады.
Сатылып алынатын жер учаскесінің бағасы туралы мәселені зерттей отырып соттар Жер кодексінің
87-бабының
2-тармағына сәйкес, жер учаскесiнiң немесе оған деген құқықтардың, онда орналасқан жылжымайтын мүліктің нарықтық құны, жер учаскесінен айырылуына байланысты меншік иесіне немесе жер пайдаланушыға келтірілген, сондай-ақ олардың үшінші тұлғалар алдындағы міндеттемелерінің мерзімінен бұрын тоқтатылуына байланысты шеккен шығындарын қоса есептегенде барлық шығындардың қосындысы алынатындығын ескеруге тиіс. Объектілердің нарықтық құнын белгілеу кезінде "Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы" Қазақстан Республикасы Заңының
2-бабын
басшылыққа алған жөн. Егер алынатын жер учаскесi немесе оған деген құқық мемлекеттен сатып алынуға тиiстi болып, бiрақ сатып алу жүргiзiлмесе, жер учаскесiнiң нарықтық құны бағаға қосылмайды.
Жер учаскесімен, жоспарлы құрылыстармен, көпжылғы жасыл екпелермен және басқа да жылжымайтын объектілермен қатар, сондай-ақ шаруашылық-тұрмыстық қора-қопсы және абаттандыру элементтерiнің нарықтық құны ескерілетінін, бұларды салу үшін "Қазақстан Республикасындағы сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметі туралы" Қазақстан Республикасы Заңының
68-бабының
2-тармағының күші бойынша жергілікті атқарушы органдардың рұқсатын алу талап етілмейтінін соттар назарда ұстағандары жөн.
Сонымен қатар, соттар Жер кодексінің
86-бабына
сәйкес, меншiк иесiнің (жер пайдаланушының) жергілікті атқарушы орган жер учаскесін сатып алу туралы шешім қабылдаған сәттен бастап жер учаскесiндегi жаңа құрылысқа, үйлердi (құрылыстарды, ғимараттарды) кеңейтуге немесе қайта жаңғыртуға байланысты шығындар мен залалды өздерiне алуға тәуекел ету-етпеу мәселесін зерттегендері жөн.
Алып қойылатын жер учаскесі үшін тұрғын үй кондоминиумына қатысушыларға төленетін өтемақы "Тұрғын үй қатынастары туралы" Заңның
31-бабының
3-тармағының күші бойынша, үй-жайдың әрбiр меншiк иесiнiң ортақ мүлiктегi (ортақ меншiктегi) үлесi оған тиесiлi үй-жайға бөлек (өзiндiк) меншiктен бөлiнбейтіндіктен, үлестiң мөлшерi, егер меншiк иелерiнiң келiсiмiнде өзгеше көзделмесе, бөлек (өзiндiк) меншiктегi тұрғын үй-жайлардың немесе тұрғын емес үй-жайлардың пайдалы алаңының бүкiл үйдiң жалпы алаңына қатынасымен анықталатыны ескеріле отырып белгіленеді.
Жер кодексі қолданысқа енгізілгенге дейін бұрын қолданылған заңдарға сәйкес, меншік иесіне берілген жер учаскесіне құқықты куәландыратын құжаттар, жер заңдарымен белгіленген жер учаскелеріне құқықтардың өзгеруі ескеріле отырып, Жер кодексінің
170-бабының
9-тармағына сәйкес заңдық күшін сақтайтындықтан, алынып қойылған жер учаскесі үшін меншік иелеріне өтемақы төлеуден бас тартуға негіз болып табылмайды.
14. Жер учаскесін мемлекет қажеттіктері үшін сатып алу жолымен алып қою туралы талап қанағаттандырылған жағдайда, соттар "Тұрғын үй қатынастары туралы" Заңның 15-бабының 1-тармағының күші бойынша, шешімді меншік иесін шығару және тұрғын үйді бұзу бөлігінде орындау туралы мәселе оған жайлы тұрғын үй берілген соң немесе ақшалай төлемақы төленгеннен кейін ғана шешілуге тиіс екендігін шешімнің қарар бөлімінде көрсеткендері жөн.
15. Қазақстан Республикасы Конституциясының 4-бабына сәйкес, осы нормативтік қаулы қолданыстағы құқық құрамына қосылады, сондай-ақ жалпыға бірдей міндетті болып табылады және ресми жарияланған күнінен бастап қолданысқа енгізіледі.
Қазақстан Республикасы
Жоғарғы Сотының Төрағасы
Қазақстан Республикасы
Жоғарғы Сотының судьясы,
жалпы отырыс хатшысының
міндетін атқарушы