Об утверждении Методики расчета и формирования резерва на урегулирование гарантийных случаев

      В соответствии с подпунктом 10) статьи 5 Закона Республики Казахстан от 7 апреля 2016 года "О долевом участии в жилищном строительстве" ПРИКАЗЫВАЮ:

      1. Утвердить прилагаемую Методику расчета и формирования резерва на урегулирование гарантийных случаев.

      2. Комитету по делам строительства, жилищно-коммунального хозяйства Министерства национальной экономики Республики Казахстан в установленном законодательством порядке обеспечить:

      1) государственную регистрацию настоящего приказа в Министерстве юстиции Республики Казахстан;

      2) направление копии настоящего приказа в печатном и электронном виде на официальное опубликование в периодические печатные издания и информационно-правовую систему "Әділет" в течение десяти календарных дней после его государственной регистрации в Министерстве юстиции Республики Казахстан, а также в Республиканский центр правовой информации в течение десяти календарных дней со дня получения зарегистрированного приказа для включения в эталонный контрольный банк нормативных правовых актов Республики Казахстан;

      3) размещение настоящего приказа на интернет-ресурсе Министерства национальной экономики Республики Казахстан;

      4) в течение десяти рабочих дней после государственной регистрации настоящего приказа в Министерстве юстиции Республики Казахстан представление в Юридический департамент Министерства национальной экономики Республики Казахстан сведений об исполнении мероприятий, предусмотренных подпунктами 1), 2) и 3) настоящего пункта.

      3. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на курирующего вице-министра национальной экономики Республики Казахстан.

      4. Настоящий приказ вводится в действие с 10 октября 2016 года и подлежит официальному опубликованию.

Методика расчета и формирования резерва на урегулирование гарантийных случаев
Глава 1. Общие положения

      1. Методика расчета и формирования резерва на урегулирование гарантийных случаев (далее – Методика) разработана в соответствии с подпунктом 10) статьи 5 Закона Республики Казахстан от 7 апреля 2016 года "О долевом участии в жилищном строительстве" (далее – Закон).

      2. Методика регламентирует расчет и формирование целевого уровня и размера резерва Фондом гарантирования жилищного строительства (далее – Фонд гарантирования) на дату заключения договора о предоставлении гарантии для покрытия обязательств, связанных с завершением строительства жилого дома (жилого здания) в гарантийных случаях, предусмотренных Законом.

      При этом перерасчет размера резерва производится согласно нормативным актам Фонда гарантирования ежеквартально на основании финансовой отчетности застройщика и уполномоченной компании.

      3. В целях единообразного применения в настоящей Методике используются следующие понятия:

      1) ожидаемые потери/убытки (Expected losses – EL) – сумма ожидаемых расходов, возникающих в процессе завершения строительства жилого дома (жилого здания) с учетом вероятности наступления гарантийного случая;

      2) целевой уровень резерва на урегулирование гарантийных случаев (Target Reserve Ratio – TRR) – отношение совокупной суммы потерь/убытков Фонда гарантирования к совокупной сумме гарантийных обязательств в процентном выражении;

      3) вероятность наступления гарантийного случая (Probability of Default – PD) – совокупность обстоятельств (объективных и субъективных), влекущих неисполнение уполномоченной компанией/застройщиком своих обязательств по договору о предоставлении гарантии;

      4) сумма гарантийных обязательств (Exposure at Default – EAD) – проектная стоимость жилого дома (жилого здания), определенная Законом за вычетом стоимости незавершенного строительства, подтвержденная отчетом независимой оценочной компании и актами выполненных работ.

      5) непредвиденные расходы (Unexpected Losses – UL) – отклонения от ожидаемого значения убытков, возникающих с определенной степенью вероятности наступления гарантийного случая;

      6) доля невосстанавливаемых ресурсов при завершении строительства жилого дома (жилого здания) (Loss Given Default – LGD) – доля совокупной суммы потерь, не восстановленная по итогам завершения строительства жилого дома (жилого здания);

      7) совокупная сумма потерь/убытков (Covered Losses – CL) – сумма ожидаемых и непредвиденных расходов, возникающих в процессе завершения строительства жилого дома (жилого здания) при наступлении гарантийного случая.

Глава 2. Порядок расчета и определения размера резерва на урегулирование гарантийных случаев

      4. Моделирование размера резерва на урегулирование гарантийных случаев требует установления совокупной суммы потерь/убытков (являющейся суммой ожидаемых и непредвиденных потерь/убытков):

      CL = EL + UL (1)

      при этом ожидаемые потери/убытки (EL) вычисляются по следующей формуле:

      EL =

      _iEAD_i * PD_i * LGD_i (2)

      порядок расчета непредвиденных потерь/убытков (UL) приведен в пункте 6 настоящей Методики.

      По результатам расчета вышеуказанных параметров определяется целевой уровень резерва Фонда гарантирования на урегулирование гарантийных случаев:

      (3)

      5. Определение составляющих для расчета ожидаемых убытков:

      1) Оценка вероятности дефолта уполномоченной компании/застройщика (PD).

      Для определения вероятности дефолта застройщика используется присвоенный рейтинг застройщика. Определение рейтинга застройщика осуществляется согласно приложению к настоящей Методике, при этом определение уровня риска осуществляется в соответствии с Методикой определения размера гарантийного взноса, утвержденной приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 28 июля 2016 года № 338 (зарегистрированный в Реестре государственной регистрации нормативных правовых актов № 14190);

      2) Оценка доли невосстанавливаемых ресурсов (LGD).

      Учитывая, что обеспечением исполнения обязательств перед Фондом гарантирования будут являться залог доли участия застройщика в уполномоченной компании и залог земельного участка (прав на него), сумма фактического возмещения по обязательствам, обеспеченных залогом, может составлять 50-75% от суммы требований. Соответственно, доля невосстанавливаемых ресурсов на начальном этапе принимается на уровне 25%-50%.

      Оценка доли невосстанавливаемых ресурсов должна пересматриваться по мере накопления статистических данных по восстановлению ресурсов.

      6. Определение непредвиденных потерь/убытков с помощью метода Монте-Карло в следующем порядке:

      1) Определение исходных данных:

      N - количество участников (уполномоченных компаний) в портфеле Фонда гарантирования на отчетную дату;

      p_j - вероятность дефолта j-го участника;

      S_j - сумма гарантийных обязательств j-го участника за рассматриваемый горизонт времени;

      L^k_j – размер непредвиденной потери/убытка Фонда гарантирования в случае дефолта j-го участника k-го испытания;

      q_j- доля невосстанавливаемой части суммы возмещения по каждому участнику.

      2) Для каждого участника j генерируются равномерно распределенные от 0 до 1 случайные величины: D^k_j, j=1…N, где k – число испытаний;

      3) Проводится проверка выполнения условия наступления события дефолта каждого участника.

      4) Рассчитываются размеры непредвиденных потерь/убытков Фонда гарантирования по каждому участнику для данного испытания на основе функции распределения:

      5) Процедура (подпункты 2-4) повторяется k = 10 000 или более раз.

      6) Сумма непредвиденных потерь/убытков Фонда гарантирования для каждого участника определяется как среднее значение непредвиденных убытков

      всех испытаний.

      7) Совокупная сумма непредвиденных потерь/убытков Фонда гарантирования вычисляется как сумма всех непредвиденных потерь/убытков для всех участников в портфеле:

      7. Определив ожидаемые и непредвиденные потери/убытки, Фонд гарантирования рассчитывает свои совокупные суммы потерь/убытков, целевой уровень и размер резерва на урегулирование гарантийных случаев в соответствии с формулами (1) и (3) настоящей Методики.

      Сноска. Методика дополнена приложением в соответствии с приказом Министра по инвестициям и развитию РК от 21.08.2017 № 567 (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования).

Определение рейтинга застройщика

      Для определения рейтинга застройщика рассчитывается количество баллов согласно многофакторной модели, основанной на оценке показателей и факторов риска, и предусмотренной Методикой определения размера гарантийного взноса, утвержденной приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 28 июля 2016 года № 338 (зарегистрированный в Реестре государственной регистрации нормативных правовых актов № 14190).

      В зависимости от количества баллов застройщику присваивается рейтинг и соответствующее значение PD.

Рейтинг застройщика

      где,

      Рейтинг "А" (исключительная кредитоспособность, отличное финансовое состояние) – застройщик обладает высокой возможностью выполнить проект в срок и высоким уровнем финансовой устойчивости;

      Рейтинг "В" (хороший уровень кредитоспособности и финансовой устойчивости) – застройщик в целом финансово устойчив и обладает оптимальной возможностью выполнить проект в срок и хорошим уровнем финансовой устойчивости.

      Рейтинг "С" (средний уровень кредитоспособности и финансовой устойчивости) – застройщик обладает удовлетворительной возможностью выполнить проект в срок. Отдельные финансовые показатели демонстрируют некоторое отклонение от среднеотраслевых значений, но в целом общее финансовое состояние и платежеспособность являются удовлетворительными.

      Рейтинг "D" (уровень кредитоспособности и финансовой устойчивости ниже среднего) – возможность застройщика выполнить проект в срок оценивается как достаточная. Имеются признаки ухудшения финансового состояния (низкий уровень платежеспособности/ стабильное снижение рыночной доли) или имеются форс-мажорные обстоятельства, которые могут негативно повлиять на финансовое состояние. Не исключается вероятность того, что данная компания не достаточно устойчива к колебаниям рыночного спроса.