«Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы» Қазақстан Республикасы Заңының 19-бабына сәйкес БҰЙЫРАМЫН:
1. Қоса беріліп отырған «Жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін алып қоюға байланысты мемлекет мұқтажы үшін иеліктен шығарылатын жер учаскесін немесе өзге де жылжымайтын мүлікті бағалау» бағалау стандарты бекітілсін.
2. Қазақстан Республикасы Әділет министрлігінің тіркеу қызметі және құқықтық көмек көрсету комитеті:
1) осы бұйрықтың мемлекеттік тіркелуін және оны ресми жариялауды;
2) осы бұйрықты Қазақстан Республикасы Әділет министрлігінің интернет-ресурсында орналастыру бойынша шаралар қабылдауды қамтамасыз етсін.
3. Осы бұйрықтың орындалуын бақылау Қазақстан Республикасы Әділет вице-министрі Д.Р. Құсдәулетовке және Қазақстан Республикасы Әділет министрлігінің Тіркеу қызметі және құқықтық көмек көрсету комитеті төрағасы К.Т. Ноғайбековке жүктелсін.
4. Осы бұйрық алғаш ресми жарияланғаннан кейін күнтізбелік он күн өткеннен кейін қолданысқа енгізіледі.
Министр Б. Имашев
Қазақстан Республикасы
Әділет министрінің
2012 жылғы 28 маусымдағы
№ 240 бұйрығымен
бекітілген
«Жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін алып қоюға
байланысты мемлекет мұқтажы үшін иеліктен шығарылатын
жер учаскесін немесе өзге де жылжымайтын мүлікті
бағалау» бағалау стандарты
1. Жалпы ережелер
1. Осы жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін алып қоюға байланысты мемлекет мұқтажы үшін иеліктен шығарылатын жер учаскесін немесе өзге де жылжымайтын мүлікті бағалау стандарты (бұдан әрі - Стандарт) «Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы» 2000 жылғы 30 қарашадағы Қазақстан Республикасы Заңының негізінде, 2003 жылғы 20 маусымдағы Қазақстан Республикасының Жер Кодексіне, «Мемлекеттік мүлік туралы» 2011 жылғы 01 наурыздағы Қазақстан Республикасының Заңына, мемлекеттік және халықаралық бағалау стандарттарына сәйкес жасалған және Қазақстан Республикасы аумағында қолданылуға міндетті.
2. Осы стандартта мынадай терминдер мен анықтамалар қолданылады:
жер жақсарту - жер учаскесінің сапалық сипаттамаларының және оның құнының өзгеруіне әкелетін қандай да бір іс-шаралардың нәтижесі. Жер жақсартуларына жер учаскесінің шегінде орналасқан нысанасын өзгерту мен құнсыздандырусыз олардың орнын ауыстыруға болмайтын материалдық объектілер, сондай-ақ шаруашылық қызметтің немесе жүргізілген белгілі бір жұмыстың (рельефті өзгерту, грунтты жақсарту, егісті, көп жылдық екпелерді, инженерлік инфрақұрылымды орналастыру және т.б.) нәтижелері жатады;
жылжымайтын мүлік - жер учаскелері, ғимараттар, құрылыстар және жермен тығыз байланысты өзге де мүлік, яғни мақсатына шамадан тыс зиян келтірілмей көшірілуі мүмкін болмайтын объектілер;
нарықтық құн - мәміле жасасушы тараптар бағалау объектісі туралы қолжетімді барлық ақпаратты иелене отырып әрекет ететін, бәсекелестік жағдайындағы мәміленің негізінде сол объектіні иеліктен шығаруға болатын ақшалай есеп айырысу сомасы, ал мәміленің бағасына:
мәміле жасасушы тараптардың бірі бағалау объектісін иеліктен шығаруға, ал екінші тарап сатып алуға міндетті болмағанда;
мәміле жасасушы тараптар мәміленің нысанасы туралы жақсы хабардар болып, өз мүдделеріне әрекет еткенде;
мәміленің бағасы бағалау объектісі үшін ақшалай сыйақының баламасы болып табылса және мәміле жасасушы тараптарға қатысты қандай да бір тараптан мәміле жасауға мәжбүрлеу болмағанда, қандай да бір төтенше жағдайлар әсер етпейді.
3. Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау жер учаскесіне меншік құқығын немесе пайдалану құқығын қоса алғанда мынадай нормативтік құқықтық актілерге сәйкес жүргізіледі:
2003 жылғы 20 маусымдағы № 442 Қазақстан Республикасының Жер кодексі;
«Мемлекеттік мүлік туралы» 2011 жылғы 1 наурыздағы № 413-IV Қазақстан Республикасының Заңы;
Қазақстан Республикасы Әділет министрінің м.а. 2010 жылғы № 326 бұйрығымен бекітілген «Жылжымайтын мүліктің құнын бағалау» туралы бағалау стандарты (Қазақстан Республикасының Әділет министрлігінде 2010 жылғы 20 желтоқсанда № 6687 тіркелді);
Қазақстан Республикасы Әділет министрінің м.а. 2011 жылғы 29 маусымдағы № 244 бұйрығымен бекітілген «Зияткерлік меншік объектілері және материалдық емес активтердің құнын бағалау» бағалау стандарты (Қазақстан Республикасының Әділет министрлігінде 2011 жылғы 12 тамызда № 7115 тіркелді);
Қазақстан Республикасы Әділет министрінің м.а. 2011 жылғы 29 маусымдағы № 243 бұйрығымен бекітілген «Құнның қоры мен түрлері» бағалау стандарты (Қазақстан Республикасының Әділет министрлігінде 2011 жылғы 12 тамызда № 7114 тіркелді);
Қазақстан Республикасы Әділет министрінің м.а. 2010 жылғы 9 желтоқсандағы № 327 бұйрығымен бекітілген «Бағалау туралы есептің нысаны мен мазмұнына қойылатын талаптар» (Қазақстан Республикасының Әділет министрлігінде 2010 жылғы 20 желтоқсанда № 6688 тіркелді);
Халықаралық бағалау стандарттары және Қазақстан Республикасының өзге де нормативтік құқықтық актілері.
2. Жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін алып қоюға
байланысты жер учаскесінің немесе өзге де
жылжымайтын мүліктің құнын бағалау
4. Мемлекет мұқтажы үшін алып қойылатын мүлікке бағалау жүргізу кезінде мемлекет мұқтажы үшін жер учаскесін алдағы мәжбүрлеп иеліктен шығару туралы хабарламаны меншік иесі немесе мемлекеттік емес пайдаланушы алған сәттен бастап тәуелсіз бағалаушы айқындайтын осы мүліктің нарықтық құны мүлікті алып қою туралы қаулыны қабылдау нәтижесінде оның өзгерілуі ескерілмей белгіленуге тиіс.
5. Осы Стандартта ғимараттар, құрылыстар, ғимарат-үйлер немесе оларды орналастыруға арналған және мемлекет мұқтажы үшін сатып алынатын жер учаскелерінің нарықтық құнын бағалауға қолданылатын тәсілдері санамаланған.
6. Бағалаушы жер учаскесін немесе өзге де жылжымайтын мүлікті алып қоюға байланысты жер учаскесін немесе өзге де жылжымайтын мүлікті бағалауға шығыс, салыстырмалы және кіріс тәсілдерін пайдаланады. Бағалаушы нарықтық ақпараттың сол немесе өзге де тәсілдерін пайдалануға қол жеткізудің ауқымын және дұрыстығын ескере отырып, төменде санамаланған бағалауға арналған тәсілдердің бірінің шеңберінде нақты бір бағалау тәсілін дербес айқындайды.
Салыстырмалы тәсіл осындай ұқсас объектілерді ерікті сатушылар мен ерікті сатып алушылардың салыстырмалы меншіктерін сатып алатын және сататын тиімді жұмыс істеп тұрған еркін рынокта жуық арада сатылған бағалармен салыстыру арқылы бағаланатын объектінің құнын белгілеу үшін қолданылады.
Тәсіл алмастыру қағидатына негізделген: орынды сатып алушы бағаланатын сомаға рыноктан сапасы жағынан соған ұқсас және пайдалы объектіні сатып алатын болса, ол одан артық сома төлемейді. Учаскені сату туралы жеткілікті түрде дұрыс ақпараты бола отырып, пайдаланудың және бағалаудың сол бір белгілі бір кезеңі үшін нарықтық сатуларды салыстырудың тәсілі нақты бір рыноктағы объектінің барынша нақты нарықтық құнын алуға мүмкіндік береді.
Кіріс тәсілі болашақта оны пайдаланудың белгілі бір мерзімі ішінде кіріс әкелуге қабілетті бағаланатын объектінің құнын белгілеу үшін қолданылады. Құн деп бағалау объектісінің болашақтағы күтілетін кірістері мен қайта сатудан түсетін пайданың ағымдағы сәтінде келтірілген сомасын айтады. Тәсіл күту қағидатына негізделген, яғни орынды сатып алушы (инвестор) болашақта кіріс немесе пайда күте отырып жер учаскесін сатып алады. Кіріс тәсілін қолдану жылжымайтын мүліктің бағалау объектісі орналасқан ауданға кіріс әкелу деңгейіне ықпал ететін экономикалық шарттары мен үрдістеріне, сондай-ақ дисконттау және капиталдандыру сияқты рәсімдерді пайдалануына егжей-тегжейлі талдау жүргізуді талап етеді.
Шығыс тәсілі жер жақсартуларының құнын белгілеу үшін қолданылады және жерді бағалау үшін дербес маңызы жоқ. Жер учаскесін сатып алуға және оны жақсартуға кеткен шығыстар нақты рынокта мақсаты мен сапасы бойынша ұқсас жақсартылған жер учаскесінің бағасынан аспайтын алғышарттарға негізделген. Егер өндіру құнының немесе жерді жақсартуларды алмастырудың және жылжымайтын мүлік рыногындағы сұранымдар мен ұсыныстардың қатынасты тепе-тең жағдайда тозудың шамасын нақты бағалау мүмкін болғанда, шығыс тәсілі объективті нәтижелерге әкеледі.
3. Мемлекет мұқтажы үшін алып қоюға байланысты жер учаскесінен
немесе өзге де жылжымайтын мүліктен айырылуына байланысты
меншік иесіне немесе жер пайдаланушыға келтірілген
залалдарды айқындау
7. Меншік құқығы бұзылған адам жасаған немесе жасауға тиісті шығыстар, оның мүлкінің жоғалуы немесе зақымдануы (нақты нұқсан), сондай-ақ сол адамның меншік құқығы бұзылмаған болса, дағдылы айналым жағдайында оның алуына болатын, бірақ алынбай қалған табыстары (айрылып қалған пайда) залалдар деп түсініледі.
8. Мемлекет мұқтажы үшін мүлкін алып қоюдың, айырылудың немесе оның мүлкі зақымдануының нәтижесінде меншік құқығы бұзылған адам жұмсаған немесе жұмсайтын шығыстар нақты нұқсан деп түсініледі. Нақты нұқсан меншік иесі ұсынған төлем құжаттарымен немесе ол жоқ кезде сол тәрізді шығынның (қызметтің) (көлікпен көшу қызметі, риэлтор қызметі, мемлекет мұқтажы үшін алып қойылған мүліктің және т.б. орнына сатып алынғанын тіркеу қызметтері) орта нарықтық бағамен белгіленеді.
9. Меншік иесі жер пайдаланушыға үшінші тұлғаның алдындағы міндеттемелерін тоқтатуына байланысты табатын залалдардың көлемі мыналарды қосу арқылы анықталады:
заңмен және (немесе) шартпен белгіленген үшінші тұлғаның алдындағы жауапкершілікке байланысты пайда болатын мерзімінен бұрын тоқтатылған міндеттемелерге, (оның ішінде, үшінші тұлғаға төленетін айыппұл) тұрақсыздық айыбы, өсімақы, бөтеннің ақшалай қаражатын пайдалануына, кепілпұл сомасының азаюы, сондай-ақ үшінші тұлғаларға анықталған және ресми мәліметтер бойынша міндеттемелерін қолданыстағы заңнамамен қарастырылған тәртіппен мерзімінен бұрын тоқтатуына байланысты олардың жоғалтқан сомаларын төлеу бойынша үшінші тұлғаның алдындағы жауапкершілікке байланысты пайда болатын жылжымайтын мүлік құқық иегерлері көтеретін немесе көтерген шығын сомалары;
жылжымайтын мүлікке құқық иелері үшінші тұлғаның алдындағы міндеттемелерін мерзімінен бұрын тоқтатуына байланысты егер құқықтары бұзылмағанда олар, құқық иелері әдеттегі азаматтық айналымнан алуы ықтимал толық ала алмаған табыстарының сомалары.
10. Үшінші тұлғаның алдындағы міндеттемелердің мерзімінен бұрын тоқтатылуына байланысты жылжымайтын мүлікке құқық иелеріне келтірілген залалдардың көлемін анықтау үшін Қазақстан Республикасының қолданыстағы заңнамасына және жылжымайтын мүлікке құқық иелерінің үшінші тұлғалармен жасасқан шарттарына мына мәселелер бойынша:
жылжымайтын мүлікті алып қоюдың немесе уақытша басып алудың, олардың жылжымайтын мүлікке құқықтарын шектеудің немесе басқа адамдардың іс-әрекеттері нәтижесінде жылжымайтын мүліктің сапасының нашарлауының нәтижесінде, үшінші тұлғаның алдындағы міндеттемелерін мерзімінен бұрын тоқтатуға байланысты жылжымайтын мүлікке құқық иелері көтеруге тиісті жауапкершіліктің түрін және көлемін анықтауға;
жылжымайтын мүлікті алып қоюдың немесе уақытша басып алудың, олардың жылжымайтын мүлікке құқықтарын шектеудің немесе басқа адамдардың іс-әрекеттері нәтижесінде жылжымайтын мүліктің сапасының нашарлауының нәтижесінде, үшінші тұлғаның алдында міндеттемелерін мерзімінен бұрын тоқтатуға байланысты жылжымайтын мүлікке құқық иегерлері толық ала алмаған табыстардың түрлерін және көлемін анықтауға талдау жасау жүзеге асырылуда.
11. Қолдан шығарып алған пайданы айқындау - егер мемлекет мұқтажы үшін тұлғаның мүлкін алып қоюға байланысты олардың құқықтары бұзылмаған болса, әдеттегідей айналым жағдайында алынатын алынбаған табыстың мөлшері меншік иесінің немесе мемлекеттік емес жер пайдаланушының қаржылық-шаруашылық қызметін талдау негізінде жүзеге асырылады. Талдау нәтижесінде, жер учаскесі құқық иелерінің құқықтары бұзылуы нәтижесінде туындайтын кедергілер жүргізілетін қызмет түрлерінің құрамы анықталады, жер учаскесі құқық иелерінің жерді пайдалануының айтарлықтай шарты және мемлекет мұқтажы үшін тұлғаның мүлкін алып қоюға байланысты қызметті жүргізу үшін осындай кедергілер сындарлығының деңгейі айқындалады.
12. Қолдан шығарып алған пайданы айқындау жер учаскесіне құқық иелерінің егер олардың құқықтары бұзылмаған болса әдеттегідей азаматтық айналымнан алынуы мүмкін бұзылған өндірісті қалпына келтіру мерзімінде келешектегі алынбаған таза жылдық ақша ағынын бағалау күніне дисконттау (аннуитеттің ағымдағы құн қызметі) жолымен жүзеге асырылады.
13. Ақша ағынын есептеуді (таза жылдық кіріс) алып қойылып отырған мүлік иесінің жүзеге асырған қызметіндегі қаралып отырған сала қызметінің негізгі көрсеткіштерін (өнімнің орташа бағасын, рентабельділіктің орташа деңгейін, орташа өнімділікті (шығымдылықты), өнімнің өзіндік құнын және т.б.) сипаттайтын нарықтық (орташа салалық) мәліметтер негізінде жүргізу қажет.
14. Бұзылған өндірісті қалпына келтіру кезеңінде (алынбаған таза жылдық ақша ағынын дисконттау кезеңінде) айқындау үйлерді, ғимараттарды, құрылыстарды салу мерзімін, бұзылған өндірісті қалпына келтірудің техника-экономикалық негіздемелерін, өсімдік шаруашылығының технологиялық картасын, бизнес-жоспарларды, бұзылған өндірісті қалпына келтіру кезеңі туралы өзге де толық және дәйекті ақпараттарды қарастыратын құрылыс нормаларын және ережелерін, құрылысты ұйымдастыру жобаларын (ҚҰЖ) есепке ала отырып жүзеге асырады.