В соответствии со статьей 19 Закона Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан», ПРИКАЗЫВАЮ:
1. Утвердить прилагаемый Стандарт оценки «Оценка отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд».
2. Комитету регистрационной службы и оказания правовой помощи Министерства юстиции Республики Казахстан обеспечить:
1) государственную регистрацию настоящего приказа и его официальное опубликование;
2) принять меры по размещению настоящего приказа на Интернет-ресурсе Министерства юстиции Республики Казахстан.
3. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на Вице-министра юстиции Республики Казахстан Куставлетова Д.Р. и председателя Комитета регистрационной службы и оказания правовой помощи Министерства юстиции Республики Казахстан Ногайбекова К.Т.
4. Настоящий приказ вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования.
Министр Б. Имашев
Утвержден
приказом Министра юстиции
Республики Казахстан
от 28 июня 2012 года № 240
Стандарт оценки
«Оценка отчуждаемого для государственных нужд земельного
участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием
земельного участка для государственных нужд»
1. Общие положения
1. Настоящий Стандарт оценки отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд (далее - Стандарт) разработан на основании Закона Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» в соответствии с Земельным кодексом Республики Казахстан от 20 июня 2003 года, Законом Республики Казахстан от 1 марта 2011 года «О государственном имуществе», государственными и международными стандартами оценки и обязателен для применения на территории Республики Казахстан.
2. В настоящем стандарте использованы следующие термины и определения:
земельное улучшение - результаты каких-либо мероприятий, которые приводят к изменению качественных характеристик земельного участка и его стоимости. К земельным улучшениям относятся материальные объекты, расположенные в границах земельного участка, перемещение которых является невозможным без их обесценения и изменения назначения, а также результаты хозяйственной деятельности или проведения определенного вида работ (изменение рельефа, улучшение грунтов, размещение посевов, многолетних насаждений, инженерной инфраструктуры и т.п.);
недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
рыночная стоимость - расчетная денежная сумма, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана приобретать;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
цена сделки представляет собой эквивалент денежного вознаграждения за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.
3. Оценка стоимости объектов недвижимости, включая право собственности или право пользования на земельный участок, проводится в соответствии со следующими нормативными правовыми актами:
Земельным кодексом Республики Казахстан от 20 июня 2003 года;
Законом Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан»;
Закона Республики Казахстан от 1 марта 2011 года «О государственном имуществе»;
Стандартом оценки «Оценка стоимости недвижимого имущества» утвержденной приказом и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 9 декабря 2010 года № 326 (зарегистрирован в Министерстве юстиции Республики Казахстан 20 декабря 2010 года № 6687);
Стандартом оценки «Оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности, стоимости нематериальных активов» утвержденной приказом и. о. Министра юстиции Республики Казахстан от 29 июня 2011 года № 244 (зарегистрирован в Министерстве юстиции Республики Казахстан 12 августа 2011 года № 7115);
Стандартом оценки «Базы и типы стоимости» утвержденной приказом и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 29 июня 2011 года № 243 (зарегистрирован в Министерстве юстиции Республики Казахстан 12 августа 2011 года № 7114);
Требование к форме и содержанию отчета об оценке, утвержденной приказом и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 9 декабря 2010 года № 327 (зарегистрирован в Министерстве юстиции Республики Казахстан 20 декабря 2010 года № 6688);
Международными стандартами оценки и иными нормативными правовыми актами Республики Казахстан.
2. Оценка стоимости земельного участка или иного недвижимого
имущества в связи с изъятием земельного участка
для государственных нужд
4. При проведении оценки изымаемого для государственных нужд имущества установлению подлежит рыночная стоимость данного имущества без учета ее изменения в результате принятия постановления об изъятии имущества, определяемая независимым оценщиком на момент получения собственником или негосударственным землепользователем уведомления о педстоящем принудительном отчуждении земельного участка для государственных нужд.
5. В настоящем Стандарте перечислены подходы применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями или предназначенных для их размещения и выкупаемых для государственных нужд.
6. Оценщик использует затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд. Оценщик самостоятельно определяет в рамках каждого из ниже перечисленных подходов к оценке, с учетом объема и достоверности доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого объекта путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных объектов на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения.
Подход основан на принципе замещения: разумный покупатель не заплатит за оцениваемый объект большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности объект. Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость объект на конкретном рынке.
Доходный подход применяется для определения стоимости оцениваемого объекта, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его использования. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки. Подход основывается на принципе ожидания, то есть разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод. Применение доходного подхода требует тщательного анализа экономических условий и тенденций, влияющих на уровень доходности недвижимости в районе размещения объекта оценки, а также использования таких процедур как дисконтирование и капитализация.
Затратный подход применяется лишь для определения стоимости земельных улучшений и не имеет самостоятельного значения для оценки земли. Он основывается на предпосылке, что затраты на приобретение земельного участка и его улучшение не превысят цену на конкретном рынке за уже улучшенный земельный участок с аналогичными по назначению и качеству земельными улучшениями. Затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости воспроизводства или замещения земельных улучшений и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.
3. Определение убытков, причиненных собственнику или
землепользователю в связи с утратой земельного участка или
иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного
участка для государственных нужд
7. Под убытками, связанными с изъятием земельного участка, подразумеваются расходы, которые произведены или должны быть произведены лицом, право собственности которого нарушено, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях оборота, если бы его право собственности не было нарушено (упущенная выгода).
8. Реальный ущерб подразумевает расходы, которые произведены или должны быть произведены лицом, право собственности которого нарушено в результате изъятия имущества для государственных нужд, утрата или повреждение его имущества. Размер реального ущерба определяется на основании платежных документов, предоставленных собственником или при их отсутствии по среднерыночным ценам на подобные расходы (услуги) (транспортные услуги на переезд, услуги риэлтора, услуги на регистрацию приобретаемого, взамен изъятого для государственных нужд, имущества и т.д.).
9. Определение размера убытков, которые несут собственник и землепользователь недвижимого имущества, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами определяется путем сложения:
сумм расходов, которые понесли или должны понести обладатели прав на недвижимое имущество в соответствии с установленной законом и (или) договором ответственностью перед третьими лицами, возникающей в связи с досрочным прекращением обязательств (в том числе, расходов по выплате третьим лицам штрафов, неустоек, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами, потери сумм задатка, а также по выплате третьим лицам сумм понесенных ими убытков в связи с досрочным прекращением обязательств по достоверным и официальным данным в порядке, предусмотренном действующим законодательством;
сумм недополученных доходов обладателей прав на недвижимое имущество в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, которые обладатели прав получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их право не было нарушено.
10. Для определения размера убытков, причиненных обладателям прав на недвижимое имущество, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, осуществляется анализ действующего законодательства Республики Казахстан и договоров, заключенных обладателями прав на недвижимое имущество, с третьими лицами, на предмет:
установления видов и размера обязательств, которые понесут обладатели прав на недвижимое имущество в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате изъятия земельного участка для государственных нужд;
установления видов и размера доходов, которые обладатели прав на недвижимое имущество неполучили в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате изъятия земельного участка для государственных нужд.
11. Определение упущенной выгоды - расчет размера неполученного дохода, которые это лицо получило бы при обычных условиях оборота, если бы его право не было нарушено в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд. Осуществляется на базе анализа финансово-хозяйственной деятельности собственника или негосударственного землепользователя. В результате анализа выявляется состав видов деятельности, к ведению которых возникают препятствия в результате нарушения прав обладателей прав на земельные участки, определяется наибольшая вероятность условий использования земельного участка обладателями прав на земельные участки и уровень критичности таких препятствий для ведения деятельности в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд.
12. Определение размера упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования на дату оценки (функция текущей стоимости аннуитета) будущих неполученных за период восстановления нарушенного производства чистых годовых денежных потоков, которые обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены.
13. Расчет денежных потоков (чистых годовых доходов) следует производить на основании рыночных (среднеотраслевых) данных, характеризующих основные показатели деятельности рассматриваемой отрасли (средней цены продукции, среднего уровня рентабельности, средней производительности (урожайности), себестоимость продукции и т.д.) в которой осуществлял деятельность собственник изымаемого имущества.
14. Период восстановления нарушенного производства (период дисконтирования неполученных чистых годовых денежных потоков) определяется с учетом строительных норм и правил (СНиПов), проектов организации строительства (ПОСов), предусматривающих сроки строительства зданий, строений, сооружений, технико-экономических обоснований восстановления нарушенного производства, технологических карт растениеводства, бизнес-планов и иной достаточной и достоверной информации о периоде восстановления нарушенного производства.