О долевом участии в жилищном строительстве

      ОГЛАВЛЕНИЕ

       Примечание РЦПИ!
      Предусмотрены изменения в преамбулу в соответствии с Законом РК от 11.07.2009 N 183 (порядок введения в действие см. ст.2 ).

      Настоящий Закон регулирует общественные отношения, связанные со строительством жилых зданий путем привлечения денег физических и юридических лиц для долевого участия в их строительстве, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов сторон договора о долевом участии в жилищном строительстве.

      Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем
               Законе

       Примечание РЦПИ!
      Предусмотрена новая редакция статьи 1 в соответствии с Законом РК от 11.07.2009 N 183 (порядок введения в действие см. ст.2 ).

      В настоящем Законе используются следующие основные понятия:

      1) гарантийный срок - время, на протяжении которого застройщик гарантирует сохранение качества показателей объекта строительства, указанных в проектно-сметной документации, и возможность эксплуатации объекта строительства (жилого здания) в соответствии с договором о долевом участии в жилищном строительстве;

      2) застройщик - юридическое лицо, осуществляющее лицензируемую деятельность по привлечению денег дольщиков для организации строительства жилых зданий на земельных участках, принадлежащих ему на праве собственности или на праве землепользования, предоставленном местным исполнительным органом;

      3) цикл нулевой - комплекс строительно-монтажных работ по строительству частей жилого здания, расположенных ниже условной проектной отметки, принимаемой за ноль;

      4) разрешение на ввод в эксплуатацию - утверждение акта государственной приемочной комиссии о приемке жилого здания уполномоченным органом, назначившим комиссию;

      5) доля в жилом здании - входящее в состав построенного жилого здания по договору долевого участия в жилищном строительстве жилище, передаваемое дольщику по передаточному акту. При возникновении на такое жилище права частной собственности одновременно возникает право общей долевой собственности на общее имущество в жилом здании;

      6) долевое участие в жилищном строительстве - отношения сторон договора о долевом участии в жилищном строительстве по привлечению (застройщиком) и предоставлению (дольщиком) денег в целях строительства жилых зданий;

      7) договор о долевом участии в жилищном строительстве - договор, заключаемый между застройщиком и дольщиком и регулирующий правоотношения, связанные со строительством жилых зданий путем привлечения денег дольщиков;

      8) жилое здание по договору о долевом участии в жилищном строительстве (далее - жилое здание) - строение, состоящее в основном из жилых помещений, а также нежилых помещений и иных частей, являющихся общим имуществом;

      9) регистрирующие органы - органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

      10) уполномоченный орган - местные исполнительные органы областей (города республиканского значения, столицы);

      11) дольщик - физическое (за исключением временно пребывающих иностранных граждан) или юридическое лицо, которое деньгами участвует в строительстве жилых зданий для удовлетворения потребностей в жилье.

      Статья 2. Законодательство Республики Казахстан о
                 долевом участии в жилищном строительстве

      1. Законодательство Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве основывается на Конституции Республики Казахстан и состоит из норм Гражданского кодекса, настоящего Закона и иных нормативных правовых актов Республики Казахстан.

      2. Законодательство Республики Казахстан о жилищных отношениях , а также регулирующее архитектурную, градостроительную и строительную деятельность, распространяется на отношения долевого участия в жилищном строительстве в части, не урегулированной настоящим Законом.

      3. Настоящий Закон не распространяется на отношения, не основанные на договоре о долевом участии в жилищном строительстве, связанные с инвестированием в строительство объектов недвижимости, а также с индивидуальным жилищным строительством.

      4. Если международным договором, ратифицированным Республикой Казахстан, установлены иные правила, чем те, которые содержатся в настоящем Законе, то применяются правила международного договора.

      Статья 3. Компетенция Правительства Республики Казахстан

       Примечание РЦПИ!
      Предусмотрена новая редакция статьи 3 в соответствии с Законом РК от 11.07.2009 N 183 (порядок введения в действие см. ст.2 ).

      К компетенции Правительства Республики Казахстан относятся:
      1) разработка основных направлений государственной политики в области жилищного строительства;
      2) определение уполномоченного органа;
      3) утверждение типового договора о долевом участии в жилищном строительстве.

       Примечание РЦПИ!
      Предусмотрено дополнить Закон статьей 3-1 в соответствии с Законом РК от 11.07.2009 N 183 (порядок введения в действие см. ст.2 ).

      Статья 4. Компетенция уполномоченного органа

       Примечание РЦПИ!
      Предусмотрена новая редакция статьи 4 в соответствии с Законом РК от 11.07.2009 N 183 (порядок введения в действие см. ст.2 ).

      Уполномоченный орган :
      1) осуществляет мониторинг деятельности застройщиков по организации долевого участия в жилищном строительстве;
      2) ежеквартально осуществляет проверку соблюдения требований о наличии собственного капитала застройщика на конец отчетного квартала в объеме не менее 12 процентов от привлеченных денег по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве;
      3) запрашивает и получает необходимые материалы и документы в порядке, установленном законами Республики Казахстан;
      4) выносит предписания об устранении выявленных нарушений законодательства Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве, а также принимает решение о применении к застройщикам принудительных мер, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан;
      5) выдает, приостанавливает действие или лишает в судебном порядке лицензии застройщика на осуществление деятельности по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан;
      6) осуществляет учет договоров о долевом участии в жилищном строительстве;
      7) осуществляет контроль за целевым использованием привлеченных денег по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве.
      Сноска. Статья 4 с изменениями, внесенными Законом РК от 12 января 2007 года N 222 (вводится в действие по истечении 6 месяцев со дня его официального опубликования).

      Статья 5. Контроль деятельности застройщика
                 уполномоченным органом

       Примечание РЦПИ!
      Предусмотрена новая редакция статьи 5 в соответствии с Законом РК от 11.07.2009 N 183 (порядок введения в действие см. ст.2 ).

      1. В случае нарушения застройщиком требований законодательства Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве, а также принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов уполномоченный орган вправе:
      1) требовать от застройщиков устранения выявленных нарушений;
      2) направлять застройщикам обязательные для исполнения предписания об устранении нарушений настоящего Закона, а также принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов;
      3) принимать меры, необходимые для привлечения застройщика (его должностных лиц) к ответственности, установленной настоящим Законом и иными законами Республики Казахстан.

      2. Застройщик, которому направлено предписание уполномоченного органа в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, вправе обжаловать его в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан.

      3. Действие лицензии застройщика может быть приостановлено сроком до шести месяцев в следующих случаях:
      1) застройщиком не соблюдается требование к размеру его собственного капитала на конец финансового года в объеме не менее 12 процентов от привлеченных денег по договорам долевого участия в жилищном строительстве;
      2) застройщиком не соблюдаются иные требования настоящего Закона при условии, что в течение года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные законами Республики Казахстан меры административного воздействия.

      Статья 6. Застройщик

       Примечание РЦПИ!
      Предусмотрена новая редакция статьи 6 в соответствии с Законом РК от 11.07.2009 N 183 (порядок введения в действие см. ст.2 ).

      1. Застройщик осуществляет свою деятельность путем инвестирования собственных и (или) заемных средств, а также денег дольщиков для организации строительства жилых зданий.
      Застройщик в целях строительства жилых зданий на началах долевого участия вправе заключать договоры подряда и поручения .
      Застройщик обязан расходовать деньги дольщика для целей, связанных с возведением жилого здания, в строительстве которого участвует дольщик.

      2. Иностранные организации осуществляют деятельность по организации строительства жилых зданий путем привлечения денег дольщиков только посредством учреждения юридического лица на территории Республики Казахстан.

      3. Застройщик и дольщик вправе осуществлять страхование своей гражданско-правовой ответственности по отношению к средствам дольщика на условиях, которые определяются соглашением сторон.

       Примечание РЦПИ!
      Предусмотрено дополнить Закон статьей 6-1 в соответствии с Законом РК от 11.07.2009 N 183 (порядок введения в действие см. ст.2 ).

      Статья 7. Договор о долевом участии в жилищном
                 строительстве

       Примечание РЦПИ!
      Предусмотрена новая редакция статьи 7 в соответствии с Законом РК от 11.07.2009 N 183 (порядок введения в действие см. ст.2 ).

      Типовой договор о долевом участии в жилищном строительстве утверждается Правительством Республики Казахстан.
      По договору о долевом участии в жилищном строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить жилое здание и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать дольщику его долю в жилом здании по условиям договора, а другая сторона (дольщик) обязуется внести деньги в размере и порядке, обусловленных договором.
      В договор после его заключения по согласию сторон могут быть внесены изменения или заключены дополнительные соглашения.

      Статья 8. Информация, предоставляемая застройщиком

       Примечание РЦПИ!
      Предусмотрена новая редакция заголовка статьи 8 в соответствии с Законом РК от 11.07.2009 N 183 (порядок введения в действие см. ст.2 ).

      Примечание РЦПИ!
      Предусмотрены изменения в Статью 1 в соответствии с Законом РК от 11.07.2009 N 183 (порядок введения в действие см. ст.2 ).

      1. Застройщик предоставляет для ознакомления лицу, обратившемуся в целях заключения договора о долевом участии в жилищном строительстве, следующую информацию:
      1) о фирменном наименовании и местонахождении застройщика;
      2) свидетельство о государственной регистрации (перерегистрации) застройщика;
      3) свидетельство налогоплательщика;
      4) статистическую карточку;
      5) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности в жилищном строительстве, при его наличии;
      6) лицензию на осуществление деятельности по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков;
      7) о проектах строительства жилых зданий, которые застройщик осуществил в течение двух лет, с указанием местонахождения указанных объектов, сроков их ввода в эксплуатацию, при их наличии;
      8) об объекте строительства;
      9) документы, подтверждающие соответствующие права застройщика на земельный участок.

      2. Информация об объекте строительства включает:
      1) разрешение на строительство по этапам;
      2) указание местоположения и описание объекта в соответствии с проектной документацией;
      3) сведения об этапах строительства и сроках его завершения;
      4) основные сведения о генеральном подрядчике, включая наименование, опыт работы в данной сфере, наличие лицензии, информацию о сданных в эксплуатацию объектах, где он действовал в лице генерального подрядчика.

      Статья 9. Форма и обязательные условия договора о
                 долевом участии в жилищном строительстве

       Примечание РЦПИ!
      Предусмотрена новая редакция статьи 9 в соответствии с Законом РК от 11.07.2009 N 183 (порядок введения в действие см. ст.2 ).

      1. Договор о долевом участии в жилищном строительстве заключается в письменной форме на основании типового договора, утвержденного Правительством Республики Казахстан в порядке, им определяемом, подлежит учету и считается заключенным с момента такого учета.

      2. Обязательными условиями договора являются:
      1) определение для дольщика в соответствии с проектной документацией его доли в жилом здании, подлежащей передаче ему застройщиком после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию;
      2) срок передачи застройщиком доли в жилом здании дольщику;
      3) цена договора, то есть сумма денег, подлежащих внесению дольщиком, исходя из расчета за квадратный метр полезной площади жилища (квартиры);
      4) гарантийный срок на жилое здание, построенное по договору о долевом участии в жилищном строительстве;
      5) обязательное приложение к договору части архитектурной проектной документации (планов застройки и жилища, этажности), относящейся к квартире в жилом здании, подлежащей передаче дольщику;
      6) указание величины неустойки (пени) в случае нарушения застройщиком предусмотренного договором срока передачи дольщику его доли в объекте недвижимости;
      7) указание величины неустойки (пени) в случае нарушения дольщиком установленного договором срока внесения платежа.

      3. Гарантийный срок на жилое здание не может быть менее двух лет со дня приемки объекта в эксплуатацию.

      4. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, договор не может быть поставлен на учет.

      5. В случае смерти гражданина - участника долевого строительства или объявления его умершим его права и обязанности по договору переходят к наследникам в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан. Застройщик не вправе отказать таким наследникам в переходе прав и обязанностей участника долевого строительства.

      Статья 10. Заключение договора долевого участия в
                  жилищном строительстве

       Примечание РЦПИ!
      Предусмотрена новая редакция статьи 10 в соответствии с Законом РК от 11.07.2009 N 183 (порядок введения в действие см. ст.2 ).

      1. Застройщик вправе заключать договор о долевом участии в жилищном строительстве после получения в установленном законом порядке разрешения на использование под строительство участка, принадлежащего ему на праве собственности или на праве землепользования, предоставленном местным исполнительным органом, и после завершения нулевого цикла застройки объекта строительства. Договор с дольщиками может заключаться только до выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию жилого здания.

      2. Договор о долевом участии в жилищном строительстве заключается застройщиком с дольщиками при наличии у него собственного капитала на момент заключения договора в объеме не менее 12 процентов от привлеченных денег по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве.

      Статья 11. Учет договоров о долевом участии в жилищном
                  строительстве

       Примечание РЦПИ!
      Предусмотрены изменения в статью 11 в соответствии с Законом РК от 11.07.2009 N 183 (порядок введения в действие см. ст.2 ).

      1. Договор о долевом участии в жилищном строительстве, вносимые изменения в него, а также уступка права требования по договору подлежат учету в уполномоченных органах по местонахождению строящегося жилого здания.

      2. Для учета договоров о долевом участии в жилищном строительстве, вносимых изменений в него, а также уступки права требования по договору застройщиком представляются документы с указанием площадей долей и их местоположения в строящемся жилом здании.
      Застройщик обязан представить дольщику выписку об учетной записи договора о долевом участии в жилищном строительстве в течение десяти рабочих дней после учета в уполномоченном органе.
      При учете договоров, вносимых изменений в него, а также уступки права требования по договору производится обязательная проверка на предмет наличия paнее поставленных на учет прав третьих лиц на долю. При наличии таких прав в учете договора отказывается.

      3. Учет договоров долевого участия в жилищном строительстве производится с предоставлением уполномоченному органу застройщиком, кроме документов, указанных в пункте 2 настоящей статьи, разрешения на строительство или его этапа.

      4. Учет договоров производится в течение пяти рабочих дней со дня подачи документов в уполномоченный орган.

      5. В случае одностороннего отказа от исполнения договора в уполномоченный орган стороной-инициатором представляется заявление об учете одностороннего отказа от исполнения договора. При этом сторона-инициатор обязана письменно уведомить об одностороннем отказе от исполнения договора другую сторону в течение десяти календарных дней со дня подачи заявления.

      Статья 12. Исполнение обязательств

       Примечание РЦПИ!
      Предусмотрена новая редакция статьи 12 в соответствии с Законом РК от 11.07.2009 N 183 (порядок введения в действие см. ст.2 ).

      1. Уплата дольщиком цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленные договором сроки.

      2. Денежные обязательства дольщика считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денег в соответствии с договором о долевом участии в жилищном строительстве.

      3. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома и подписания сторонами акта о передаче дольщику соответствующей доли в жилом здании.

      4. Риск случайной гибели или случайного повреждения доли в возведенном жилом здании до ее передачи дольщику несет застройщик. После подписания передаточного акта сторонами риск случайной гибели или случайного повреждения переходит к дольщику.

      Статья 13. Изменение и расторжение договора

       Примечание РЦПИ!
      Предусмотрены изменения в статью 13 в соответствии с Законом РК от 11.07.2009 N 183 (порядок введения в действие см. ст.2 ).

      1. По соглашению застройщика и дольщика условия договора могут быть изменены после его заключения, если договором и (или) дополнительными соглашениями к нему предусмотрены случаи и условия его изменения.
      В случае если дольщик, заключивший договор о долевом участии в жилищном строительстве, уплачивает цену договора в полном объеме согласно условию договора, то дальнейшее изменение цены за 1 квадратный метр общей площади жилого здания не допускается.

      2. Уступка дольщиком права требования по договору о долевом участии в жилищном строительстве допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового дольщика в порядке, установленном Гражданским кодексом Республики Казахстан.

      3. Уступка дольщиком права требования по договору о долевом участии в жилищном строительстве допускается с момента учета договоров до момента подписания сторонами акта о передаче соответствующей доли в построенном жилом здании.

      4. В случае нарушения обязательных условий договора о долевом  участии в жилищном строительстве любая из сторон в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать приведения его в первоначальное положение с уплатой неустойки в соответствии со статьей 17 настоящего Закона, а также возмещения убытков в соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан.

      Статья 14. Передача доли в жилом здании

       Примечание РЦПИ!
      Предусмотрена новая редакция заголовка статьи 14 в соответствии с Законом РК от 11.07.2009 N 183 (порядок введения в действие см. ст.2 ).

      Примечание РЦПИ!
      Предусмотрены изменения в статью 14 в соответствии с Законом РК от 11.07.2009 N 183 (порядок введения в действие см. ст.2 ).

      1. Застройщик обязан передать дольщику его долю в построенном жилом здании не позднее срока, который предусмотрен договором.
      Передача застройщиком доли и принятие ее дольщиком осуществляются сторонами по передаточному акту.

      2. Передача дольщику его доли осуществляется застройщиком не ранее получения им разрешения на ввод в эксплуатацию жилого здания.

      3. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию всего жилого здания застройщик вправе досрочно исполнить обязательства по передаче долей соответствующим дольщикам.

      4. Дольщик, получивший письменное уведомление застройщика о завершении строительства и готовности доли в жилом здании к передаче, обязан приступить к ее принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного уведомления.

      5. Дольщик до подписания акта о передаче ему его доли вправе потребовать от застройщика указать в передаточном акте несоответствие его доли требованиям, указанным в настоящем Законе или в договоре, либо отказаться от подписания передаточного акта. При этом застройщик обязан внести в передаточный акт данные сведения.

      6. Если иное не установлено договором, при уклонении дольщика от принятия своей доли в жилом здании в предусмотренный пунктом 4 настоящей статьи срок или при отказе дольщика от ее принятия (за исключением случая, указанного в пункте 5 настоящей статьи) застройщик по истечении десяти рабочих дней со дня, предусмотренного договором для передачи соответствующей доли, вправе расторгнуть договор и вернуть деньги дольщику, кроме неустойки (пени), причитающейся согласно договору застройщику в возмещение убытков, понесенных им из-за этого.

       Примечание РЦПИ!
      Предусмотрено дополнить Закон статьей 14-1 в соответствии с Законом РК от 11.07.2009 N 183 (порядок введения в действие см. ст.2 ).

      Статья 15. Особенности рекламы, связанной с
                  организацией строительства зданий на началах
                  долевого участия в жилищном строительстве

       Примечание РЦПИ!
      Предусмотрена новая редакция статьи 15 в соответствии с Законом РК от 11.07.2009 N 183 (порядок введения в действие см. ст.2 ).

      1. Реклама жилых зданий в целях привлечения денег дольщиков для возведения жилого здания до выдачи разрешения на строительство нулевого цикла не допускается.

      2. Запрещается реклама для привлечения денег дольщиков в период приостановления действия лицензии застройщика уполномоченным органом .

      Статья 16. Нарушение требований к организации долевого
                  участия в жилищном строительстве

       Примечание РЦПИ!
      Предусмотрена новая редакция статьи 16 в соответствии с Законом РК от 11.07.2009 N 183 (порядок введения в действие см. ст.2 ).

      В случае предоставления застройщиком неполной и недостоверной информации, установленной настоящим Законом, дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить деньги, уплаченные дольщиком по договору, и возместить понесенные им убытки согласно Гражданскому кодексу Республики Казахстан.

      Статья 17. Ответственность сторон по договору о долевом
                  участии в жилищном строительстве

       Примечание РЦПИ!
      Предусмотрена новая редакция статьи 17 в соответствии с Законом РК от 11.07.2009 N 183 (порядок введения в действие см. ст.2 ).

      1. В случае нарушения застройщиком предусмотренного договором срока передачи дольщику его доли в жилом здании застройщик уплачивает дольщику неустойку (пеню) в размере 0,1 % от суммы, уплаченной дольщиком по договору долевого участия в жилищном строительстве, за каждый день просрочки.

      2. Дольщик, обнаруживший в течение гарантийного срока после приемки результатов работы отступления в ней от договора или иные недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки), в том числе такие, которые были умышленно скрыты застройщиком, обязан известить об этом застройщика в десятидневный срок по их обнаружении.

      3. В случае, если доля в объекте недвижимости построена с отступлениями от условий договора или с иными недостатками, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
      1) безвозмездного устранения недостатков в согласованный сторонами срок;
      2) соразмерного уменьшения цены договора;
      3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

      4. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа дольщик уплачивает застройщику неустойку (пеню) в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы, подлежащей уплате дольщиком в установленный договором период.

      5. Дольщик в силу договора о долевом участии в жилищном строительстве не несет ответственности за финансовые и прочие риски застройщика при осуществлении строительства жилого здания.

      Статья 18. Ответственность за нарушение
                  законодательства Республики Казахстан о
                  долевом участии в жилищном строительстве

      Нарушение законодательства Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве влечет ответственность, установленную законами Республики Казахстан.

      Статья 19. Переходные положения

      1. Действие настоящего Закона не распространяется на отношения долевого участия в жилищном строительстве, которые возникли до введения в действие настоящего Закона.

      2. Если разрешение на очередной этап строительства жилого здания путем долевого участия было выдано застройщику до введения в действие настоящего Закона, то положения, предусмотренные настоящим Законом, на застройщика не распространяются.

      Статья 20 . Введение в действие настоящего Закона

      Настоящий Закон вводится в действие с 1 января 2007 года.

      Президент
Республики Казахстан